论购房产权过户中的法律障碍/臧恩富

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 18:37:04   浏览:9817   来源:法律资料网
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论购房产权过户中的法律障碍/臧恩富律师

辽宁壹品律师事务所律师



在媒体报道的诸多购房“黑洞”和“陷井”中,对购房者危害最大的当属所购房屋存在产权过户的法律障碍,购房者支付了房款却得不到所购房屋的所有权。如何确保购房者能够顺利地取得所购房屋的产权,既是购房者迫切关心的问题,也是政府主管部门规范房屋交易应解决的问题,更是律师为当事人购房提供法律服务时应首先考虑的问题。

产权,顾名思义,是指房产的所有权,对购房者来说,产权意味着对所购房屋享有所有权并同时对该房屋所占土地享有使用权。购买房屋与购买其他普通商品在取得所有权方式上的不同之处就在于购房属于不动产交易的一种,其所有权的取得不以是否交付为准,而是以是否向房地产交易主管部门办理产权登记为准。所以,购房者从维护自身利益的角度出发,在决定是否购买某个特定房屋时,不但要考虑能否拥有所购房屋的实际使用、支配权,更要考查能否获得所购房屋的《房屋所有权证》和相应的《土地使用证》。如果购房者在决定购房之初忽略了所购房屋可能存在的过户的法律障碍,那么,轻则会使购房者陷入不必要的纠纷和诉讼之中,重则可能导致购房者钱房两空,血本无归。

综合分析产权过户中的法律障碍,其来源集中在卖方方面。因为在购房这一买卖合同的法律关系中,买方的主要义务是支付房款,而卖方的的主要义务则是交付房屋并转移其所有权。对卖方及其所售房产进行资信调查和权属分析,是排除产权过户法律障碍的关键。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》及其他相关法律、法规、规章的规定,要排除商品房产权过户的法律障碍,应关注以下几个方面:

一、 了解卖方是否有产权证或预售许可证。

购买期房的购房者,要看预售该期房的卖方是否有所出售商品房的预售许可证。只有拥有商品房预售许可证,该期房才具备了市场准入条件。

购买现房的购房者,要看卖方有无所出售房屋的产权证。是否拥有产权证是判断卖方是否对所出售房屋拥有所有权和处分权的标志。

二、 了解卖方的处分权上是否存在限制情况,这些限制卖方处分权的情况包括:

1、 查封
被司法机关采取财产保全措施进行查封的房屋,在查封期间不得转让。

2、 抵押
被抵押用于债的担保的房屋,在抵押期间未经抵押权人同意不得转让。

3、 共有
产权共有的房屋,未经其他共有人的同意不得转让,并且在同等条件下,其他共有人拥有优先购买权。

4、 出租
被出租的房屋出售的,房屋产权人(即出租人)应提前三个月通知房屋承租人,在同等条件下,房屋承租人拥有优先购买权。

三、 了解拟购房屋所在土地的性质

1、 出让土地

购房者所购买的商品房所在的土地应该是以出让方式取得的国有土地,并且卖方已取得了土地使用证。

2、 划拨土地

若拟购房屋所在土地为划拨土地使用权,则在该土地未依法办理土地出让手续并缴纳相应的土地出让金之前,不得转让。

3、 集体土地

集体土地上的房屋的交易,原则上只能在该房屋所在地的乡镇居民之间进行。其他城市居民购买集体土地上的房屋无法取得所购房屋的所有权。集体土地只有依法办理征用、出让手续后,才能由开发商开发商品房进行出售。

4、 军队土地

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铜陵市人民政府办公室关于印发铜陵市固定资产投资及“861”行动计划年度目标考核奖励实施细则补充意见的通知

安徽省铜陵市人民政府办公室


铜陵市人民政府办公室关于印发铜陵市固定资产投资及“861”行动计划年度目标考核奖励实施细则补充意见的通知

铜政办〔2008〕32号

县、区人民政府,各有关部门和单位:

  《铜陵市固定资产投资及“861”行动计划年度目标考核奖励实施细则补充意见》已经市政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。


铜陵市人民政府办公室
二○○八年四月十六日





《铜陵市固定资产投资及“861”行动计划年度目标考核奖励实施细则》的补充意见

  为进一步完善《铜陵市固定资产投资及“861”行动计划年度目标考核奖励实施细则》相关内容,使其更具操作性,根据工作需要,特对“实施细则”做如下补充:

  一、“861”行动计划考核的项目确定原则

  列入年度考核范围的重点项目须符合以下条件:

  (一)应是八大产业基地和六大基础工程建设的重大项目和骨干工程;

  (二)农业项目总投资在2000万元以上,工业项目总投资在5000万元以上,交通及城建单个项目总投资在3000万元以上,社会事业、服务业单个项目总投资在1000万元以上,经济适用房等政策性住房单个项目总投资在1亿元以上;

(三)市政府确定的其他项目。

  二、奖励金额确定原则

  (一)分区域、行业固定资产投资完成情况给予奖励。

  1.县区政府、市经济开发区、循环经济工业试验园、市直各行业投资责任部门年度投资计划不分数额大小,奖金均按5万元安排(按“861”项目考核的除外);

  2.县区所属开发区奖金按2万元安排。

  (二)按重点工程投资完成情况给予奖励:

  1.项目年度投资计划低于1亿元,项目责任单位和协调服务单位奖金各按1万元安排;

  2.项目年度投资计划在1—3亿元(不含3亿元),项目责任单位奖金按2万元安排,协调服务单位奖金按1万元安排;

  3.项目年度投资计划在3—5亿元(不含5亿元),项目责任单位奖金按3万元安排,协调服务单位奖金按2万元安排;

  4.项目年度投资计划在5亿元以上,项目责任单位奖金按5万元安排,协调服务单位奖金按3万元安排;

  5.按照项目工作难度和工作量的大小,可对上述奖金安排作适当调整,预备开工项目奖金均按1万元安排,对于提前开工的特别重大项目,经市政府研究可以重奖;

  6.年度计划竣工的工业项目,提前1个月竣工的,追加奖励项目责任单位1万元;提前2个月竣工的,追加奖励项目责任单位2万元;提前3个月及以上竣工的,追加奖励项目责任单位5万元。

  三、先进个人名额确定

  先进个人为在投资工作及重点项目建设和协调服务中做出突出贡献的人员。先进个人名额可随着固定资产投资总额和重点项目个数的逐年增加,原则上比“实施细则”确定的名额有所增加。

  四、其它

  (一)本补充意见从发布之日起施行,此前颁布的考核实施细则不明确的地方,以本补充意见为准。

  (二)本补充意见由市重点工程暨投资工作领导小组办公室负责解释。


国家安全监管总局关于切实加强当前安全生产工作的通知

国家安全生产监督管理总局


国家安全监管总局关于切实加强当前安全生产工作的通知

安监总办〔2008〕156号


各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团安全生产监督管理局,各省级煤矿安全监察机构,各有关中央企业:


  今年以来,各地区、各部门、各单位认真贯彻落实党中央、国务院关于加强安全生产工作的一系列重要部署和指示精神,深入开展安全生产百日督查专项行动,认真做好“隐患治理年”的各项工作,采取有力措施搞好安全生产,取得了明显成效。尤其是北京奥运会期间,加大了安全生产工作力度,确保了全国安全生产形势的稳定。目前,北京奥运会已经结束,残奥会即将举行,为切实加强奥运会以后特别是残奥会期间的安全生产工作,严防事故反弹,巩固安全生产百日督查专项行动的成果,促进全国安全生产形势的持续稳定好转,特提出以下要求:

  一、克服松劲思想,保持警钟长鸣,切实做好当前的安全生产工作

  目前,全国安全生产形势总体稳定,但部分行业(领域)事故仍然多发,重特大事故时有发生。特别是北京奥运会结束后,一些地方和部门产生了松劲思想,安全监管监察工作力度有所减弱;一些生产经营单位为抢任务,突击生产,放松管理,导致事故发生。各地区、各部门、各单位要充分认识安全生产工作的长期性、艰巨性、复杂性,牢固树立警钟长鸣、常抓不懈的理念,坚决克服松劲思想和厌战情绪,认真分析当前安全生产工作特点,加强领导,切实落实“两个主体责任”和“两个责任制”,始终保持警钟长鸣,进一步加大安全监管监察力度,进一步加强企业内部安全管理,持之以恒地抓好安全生产工作,切实采取有力措施,坚决遏制重特大事故发生,确保全国安全生产形势持续稳定好转。

  二、加强监管监察,防止突击生产,有效遏制事故发生

  各级安全监管监察部门和负有安全监管责任的其他部门要认真履行职责,切实加强对重点行业(领域)生产经营单位的安全监管监察。当前,要把严防生产经营单位超定员、超能力、超强度突击生产和违章指挥、违章作业、违反劳动纪律,作为监管监察的重点,进一步加大监督检查力度。要坚持不安全不生产的原则,对北京奥运会后复产企业要严把复产验收关,明确复产验收部门责任,落实验收措施,严格验收标准,经验收合格后方可恢复生产,严防北京奥运会期间停产的企业一哄而起盲目复产。对不具备安全生产条件、未经验收或验收不合格擅自复产、突击生产的,要坚决予以查处;酿成事故的,要依法严厉追究有关人员的责任。同时,要严格执行“谁验收、谁签字、谁负责”的原则,凡因降低验收标准,把关不严造成事故的,要严肃处理。

  三、坚持常抓不懈,巩固百日督查成果,深入开展隐患排查治理工作

  各地区、各部门、各单位要在安全生产百日督查专项行动的基础上,认真开展百日督查“回头看”活动,定期组织各类专项督查检查,坚持常抓不懈,巩固安全生产百日督查专项行动的成果。对百日督查中发现并下达整改指令的重大隐患,要实行政府或部门挂牌督办和“销号”制度,做到计划落实、组织落实、责任落实、资金落实、整改期限落实,确保重大隐患按期整改。对一时难以整改的重大隐患,要实施重点监控,落实应急预案,严防重特大事故发生。与此同时,要结合当前季节特点,认真做好“隐患治理年”第三时段的工作,深入细致地排查生产经营过程中出现的新隐患,并及时整改消除,防患于未然。

  四、突出重点行业(领域),加大工作力度,继续深化安全专项整治

  一是继续深化煤矿瓦斯治理和小煤矿整顿关闭两个攻坚战。一要认真贯彻落实国务院领导同志的一系列重要指示精神,按照全国煤矿瓦斯治理现场会的部署,围绕建立“通风可靠、抽采达标、监控有效、管理到位”的瓦斯治理工作体系,全面总结推广各地瓦斯治理先进经验,进一步加大瓦斯治理力度,有效防范煤矿瓦斯事故。二要按照“提高门槛、严格准入,打击非法、淘汰落后,资源整合、提高档次,大矿托管、提高水平”的要求,抓好小煤矿的治理整顿工作,加大对无证非法生产小煤矿的打击力度,严防已关闭矿井死灰复燃。三要督促各类煤炭企业,搞好安全质量标准化,加强安全基础管理,推进安全技术进步,提升安全生产水平,确保安全生产。

  二是深入开展非煤矿山、危险化学品、烟花爆竹等行业(领域)安全专项整治。一要深入开展非煤矿山安全整治工作。大力推动以通风系统为重点的井工矿各工艺系统的完善;继续在小型露天采石场推广中深孔爆破技术,强制推行分台阶(分层)正规开采;进一步加大采矿秩序整顿力度,打击非法建设、非法生产、非法经营行为,严格安全准入,坚决取缔关闭非法和不具备安全生产条件的非煤矿山;强化尾矿库的治理,防止由于违规筑坝、超储等因素导致垮坝事故的发生。二要加强危险化学品的安全整治。认真实施“三同时”制度,严格新建项目安全准入;深入排查、摸清危险化学品生产、储存、运输、经营企业的情况,分类评估,重点监控,细化措施,加强监管;严格落实危险化学品经营单位销售实名制,防止被盗和丢失;结合安全生产许可证和经营许可证到期换证工作,坚决关闭不具备安全生产条件的各类危险化学品生产经营单位,提高危险化学品领域整体安全生产水平。三要加大烟花爆竹行业的安全整治力度,推进工厂化、规模化、标准化生产经营,坚决取缔关闭非法和不具备安全生产条件的烟花爆竹企业。

  三是继续抓好其他行业(领域)的安全专项整治。一要切实加强道路交通方面的安全整治,进一步搞好“五整顿”、“三加强”和治理“双超”工作,努力遏制重特大事故发生,降低事故总量。二要进一步深化建筑施工、拖拉机等非客运车辆、渔业船舶和人员密集场所等方面的安全专项整治,解决突出问题。三要继续加大对民爆行业“四超”行为的专项整治,严厉打击违法违规行为。四要进一步搞好水上交通、铁路交通、民航飞行和特种设备等行业(领域)的安全专项整治,防止群死群伤事故发生。

  五、加强预报预警,落实防范措施,严防自然灾害引发事故灾难

  各地区、各部门、各单位要加强台风、强雷雨、洪水、泥石流等自然灾害的预报、预警和预防工作,与有关部门建立联动机制,密切掌握气象信息,及时向企业发布异常天气的预警通知,督促企业抓好措施落实。要加强重点行业(领域)汛期安全生产工作的监督检查,指导督促各地、各单位加强对受洪水、强雷雨、山体滑坡、泥石流等自然灾害威胁企业的隐患排查,及时消除可能引发事故的重大隐患。要制定并落实各项防范措施,尤其是对重大危险源、重要场所和重点部位,要重点盯防,防止自然灾害引发生产安全事故灾难。

  六、加强应急管理,做到有备无患,有效应对事故灾难

  各地区、各部门、各单位要切实加强安全生产应急管理工作,建立健全应急救援预案,利用各种方式,加强教育和培训,尤其要对已制定的预案进行广泛宣传,告知企业员工和周边群众,进一步增强企业员工和社会公众的安全防范意识和技能,做好防灾、避灾和自救互救工作。要加强企业与地方的配合,搞好地企联动,开展联合应急救援演练,提高应对事故灾难的能力。要细化各项措施,落实救援队伍、物资和装备,保证救援工作需要。要加强应急值守,一旦发生事故,要做到反应灵敏、决策果断、指挥有力、应对有效,把损失降到最低程度。


  国家安全生产监督管理总局

二○○八年八月二十九日