浅析律师职业的“非道德”及提出相关建议/刘英博

作者:法律资料网 时间:2024-07-11 05:02:11   浏览:9834   来源:法律资料网
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浅析律师职业的“非道德”及提出相关建议
吉林大学
经济信息学院
2002级法学3班
刘英博
51020908
毕业论文
内容提要

实现权利的平等对抗,保障当事人的权宜,促进司法公正一直是律师的光荣职责,然而这光荣的群体却一直难以摆脱“荆棘的王冠” --自我形象不佳,社会评价降低,职业情况恶化等无一不是困扰当代律师业发展的枷锁。更有甚者认为律师是滋生腐败的代名词。不可否认,产生这种情况的原因很多,但其中之重是律师职业道德建设尚存在诸多问题。想要建设一直高素质的律师队伍就必须加强律师的职业道德建设。学生拟从律师职业的“非道德”现象入手进行分析并提出粗浅意见。

关键词:

律师职业道德 理性思维 非道德 利益 责任 单极利益

一.当前律师职业建设的尴尬局面

法律职业有别于其他一般的社会职业,它是基于公平、公正的立场将法律运用到具体的人和事。作为这一群体中的自由职业者,律师是法律运行不可缺少的重要环节。随着司法改革的推进,他的作用日益重要,但却面临尴尬的发展局面。一方面,有着相对高的收入和自由的工作方式吸引了不少的法律人的加入,使得律师,尤其是专职律师的数量猛增;而负面影响是律师的形象却被无情地破坏--唯利是图,如商人般势利,不择手段的争讼和诡辩,影响司法的公正和独立。借用17世纪欧洲作家维勒加斯(F•Q•Y•Villegas)的话来表达大多数人的感觉应该更加直白:“没有律师,就没有争讼;没有争讼,就没有代理人;没有代理人,就没有欺骗;没有欺骗,就没有犯罪;没有犯罪,就没有警察;没有警察,就没有监狱;没有监狱,就没有法官;没有法官,就没有偏袒;没有偏袒,就没有贿赂。……”。公众的偏见不但对这个集团百般责难,同时也使其发展蒙上了阴影。不可否认,法制土壤的缺乏,司法实践中追求单极利益,律师职业的特殊道德要求和相关立法的漏洞、制度的缺失都导致了公众对律师职业的排斥现象。学生认为这些严重阻碍律师职业发展的问题都和律师职业道德的建设息息相关。

二.寻找律师职业“非道德”的成因

(一)司法实践中律师职业产生“非道德”的原因
1.律师集团缺少职业荣誉感
律师业本身是一个道德自治的行业,同时也具有相对垄断性,只有经过了严格的考试并拿到了从业资格的人才有机会进入这一团体。但由于我国法制建设的不完善,公众对律师职业的偏见和误解,以及律师自身对荣誉认识的缺乏导致了我国律师业整体没有一种作为律师的个人身份荣誉感和集体职业荣誉感(律师在工作和生活中往往认为自己是一个单独打拼的个体,没有军人等职业那样的鲜明集体观念)这一情感缺失的后果使得许多律师在追逐个人利益的同时不择手段,不在意个人荣誉的丢弃,不在意职业道德的约束,同时更不在意律师集体荣誉的保持,在律师和律师间形成了竞争的恶性循环,而循环的结果就是律师集团整体道德水平降低。因此,没有了对荣誉的追求,道德的沦丧也成为了必然。
2.价值取向上,利益重于责任
律师在法律运行环节中是完全不同于其他角色的特殊类。因为他具有法律人和经济人的双重身份。一方面,律师的职责是维护法律正义,为当事人提供法律帮助和解决法律纠纷,体现了一定的公益性;另一方面,作为谋生的手段,律师运用自己的法律知识为当事人解决法律问题,并为自己获得经济利益,体现出了他的逐利性。值得注意的是,律师的工作来源于当事人的委托,双方的关系是一种契约关系,标的就是律师为当事人提供的“商品式”的法律服务和高超的法律技术的运用。律师的工作性质就是在这两种性质种选择,选择的结果就代表了其价值取向,价值偏重时逐利性就体现得较为明显,逐利性的突出会表现出两种情况:(1)极端的单极主义。当事人是律师的经济来源,胜诉又是案源的保障,为了获得更多的案源和胜诉的机会,个别律师往往会违反法律和相关规定私下和司法人员接触,拉拢、贿赂法官,办“关系案”、“人情案”、“金钱案”,这些律师此时关心的只有己方的利益。学生认为这种有利于被代理人的结果这只是表面的,短暂的胜利。因为这种行为最终导致的是司法权威的损害,败坏了法官和律师的形象,弱化了民众对法律的理解、尊重和信任,造成了恶劣的社会影响。所以,这表面的“胜利”其实是一种深层次上的失败,是一种破坏。破坏了律师本身的职业环境,造成了整个法制系统的崩溃。届时,律师们整天忙碌的不再是调查取证,分析法理,而在乎的只有人情交际。(2)律师个人乐趣的丧失和道德的退步。法务市场的竞争激烈程度从来不亚于其他职业。争得案源以获得经济利益及工作的成功标准似乎只有金钱才能诠释(法官和检察官的工作成功通常可以通过职位的升迁来反映);律师及事务所把重点放在如何维持和扩大规模,使合伙人获得更多的利润和回报。工作的压力使律师难以在生活中找到乐趣,机械的运动只能使他们变得疲惫,这样就更不会把社会利益、他人利益这样的重担放在身上,只有短期的利益才能让他们的神经有所触动。当然大部分公众不会认为律师的道德是善良的,正义的。正如西方法彦所语云:“诉讼孕育了律师,律师滋长了诉讼”;“辩护律师不会成为好法官,他们习惯于为钱工作”。
3.法律制度的漏洞给律师违法提供了可能
在多年计划经济的统筹影响下,我们的司法系统也有一种领导批示的不成文惯例。例如,判决书成文以后主审法官还没有权力把它送达到当事人的手中,当这份判决书有了庭长和主管院长的签字以后,它才有可能产生法律效力。所以,为了赢得案件的胜诉,律师往往和当事人一起找领导批示,在领导身上做文章。此外,法律的保底性条款赋予了法官巨大的“自由裁量权”,争取这种权力的向己方倾斜也是律师不断违法活动的目的所在。我国没有规定陪审团制,现有的合议庭和人民陪审员制度根本不可能起到制约法官权力的作用,这使法官行使权力受律师不当影响的风险相对大。加之三大诉讼法中,一系列的回避规定却忽视了法官和律师关系的规制,让这种关系处于依法回避的盲区和边缘地带,这不能不说是立法中的重大缺陷。一对相互熟悉的律师和法官在同一案件审理中碰头决不是在偶然的情况下发生的,两者在多年的接触中一定会产生某种默契,我们如何保证这种默契不能影响案件的公正审理呢?!诸多因素综合在一起,律师为了打赢官司不惜用各种方法和法官做钱和权这种低成本高收益的交易,道德的败坏就成了顺理成章的事情。
(二)律师职业道德独特性也体现了的“非道德”因素
每个职业都有自身独特的职业道德。医生面对病人无论其是好人坏人都要救死扶伤;警察为了保证人民生命和财产安全无论情况有无危险都要挺身而出;军人为了保证祖国主权和领土完整无论敌人多么强大都要敢于牺牲。这些道德有些是大众道德的范畴,有些甚至列入了国家法律的规定。正因为有这些特殊的职业道德的支撑,这些职业群体才能有序运作,这也是区别各个职业群体的重要标志。作为舶来品的律师职业是在我国法制土壤和法律研究都不丰富的情况下建立起来的。相当一部分人对其职业本身和职业道德都十分陌生:认为大众道德、律师道德的关系是一般与特殊、整体和部分的关系。这其实并不者正确,准确的表述可以借助于数学的定义:律师职业道德和大众道德只是两个有相交部分的集合。
1.律师职业道德不是理想中的道德
道德是社会调整体系中的一种调整形式,它是人们关于善与恶、美与丑、正义与非正义、光荣与耻辱、公正与偏私的感觉、观点、规范和原则的总和。(文显468)它以人们的自我评价或他人评价的方式为特点调整人们的内心意愿和行为。道德的分类标准有很多,按照富勒的分析,道德可以划分为理想道德和义务道德。前者是人们所追求的现实生活中应当存在的道德状态;而后者其实是要求社会成员为了实现前种道德而产生的道德的义务。把道德规范内容进行分析,还可以划分出价值、原则、规则和感受及态度这四种层次。义务道德主要体现为规则和原则,而因何产生这种义务、这种义务的正义性体现主要由价值和感觉及态度这两个因素左右。不难看出,律师职业道德在道德分类中是一种义务道德,即如果有人达到这样的标准不会受到赞扬,但如果违背了则要受到斥责或惩罚。所以,律师职业道德不是公众心中向往的道德--大众道德。如果认为律师要有高于一般道德的情操,那么就是对这两种道德的概念、范畴和作用产生了误解。
正是因为律师职业道德不同于大众道德,所以二者的关系是既有联系又有区别的。首先,律师职业道德在某种意义上可能高于大众道德。在2001年11月26日中华全国律师会修订的《律师职业道德和职业纪律规范》第二章中明确列举了律师应当遵守的九条总则性职业基本准则。分析九条条文的罗列,其中的根本目的体现在要积极维护律师的声誉,全面提高律师队伍道德建设水平,规范律师职业行为,保障律师切实履行对公众和社会承担的使命和责任。通过条文的表述和认识,我们不难看出本规范要求律师在全社会中应当率先遵守法律法规,维护公众的权利,保障司法公正,是一般公众的楷模。原因在于:(1)律师的职业的工具就是法律,职业的根本依据是法律;(2)律师集团的构成上多数都是高级知识分子,比普通群众更加熟悉法律和道德;(3)律师的职业决定了他们要和公众广泛接触,天然负有为其解决疑难、排除干扰、享受法律上的权利的义务。从这个层面上讲,律师职业道德是应当高于一般的社会大众道德水平,这也是很容易被人理解的。
其次律师职业道德在某些方面还可能低于大众道德,这是最不太容易被公众理解接受的,例如:律师要为当事人保守秘密,尤其是刑事犯罪的辩护人,他的职业操守和参照系要求他即使有当事人犯罪的证据也不能主动向法庭提供;即使明知有罪,也要从无罪的基础出发为其辩护。这种情况恰恰和大众道德的标准难以达成共识,因为在这个价值取向上,律师对当事人利益进行保护的道德要求往往高于社会道德要求;而对对方当事人和社会整体利益的要求是低于大众道德的。这不单是基于双方契约的要求,也体现了道德和法律的区别。此外,公众对此的误解还由于法制观念没有从传统到现代转型而产生的。中国古代的儒家文化是一种特别注重伦理秩序和信念的体系,强调个体人格的发展同宗族社会伦理要求协调一致起来,它更追求实质的公正,排斥法律形式主义,进而导致对法律的不信任,动摇法律在国家的地位。当代律师的工作突出表现在打破这种看似协调公正的实质正义,而为个体独立的人格发展创造环境,并运用法律形式主义来维护这种独立的、富有理性的法律关系。这就是英国法学家梅因所说的由“身份社会”向“契约社会”的转化。
2.律师职业道德追求鲜明的理性价值
法律运行的特点在最大程度上排斥感情的冲动和任何恣意的决定。相对于其它社会规范的区别体现为内在的、强制的理性因素。无论行为、结果及因果关系如何组合构成,都会发生的相应法律后果。法律后果的发生往往不以人的意志和情感为转移,也正是这种理性使得法律可以适应复杂多变的现实生活。基于这种理性价值而工作的律师必然拥有理性的品格,体现为:(1)程序分化导致角色的特定。一场诉讼从开始就要为每个参加人确定位置,律师法定的位置也为律师确定了相应的心态。他不会因被害人的悲惨遭遇而心痛或因被代理人的发指行为而愤怒继而倒戈;更不会以中立的姿态如法官办超然于双方之外。相反,他还是会站在被代理人利益的立场上为其辩护,为其争取平等权利。(2)有意识的思维阻隔。在现代法制中,程序对案件的审理起到了至关重要的作用,律师在介入案件的时候,往往如外科医生手术一样,依程序对案件进行剖析。使人感觉理性的冷酷扑面而来,为的就是要淡化决定过程中得到的论证,利用理性思考强迫自己将先入为主的真理观和正义观束之高阁。(3)鲜明的形式理性。律师在法庭上的工作是摆事实、讲道理。更确切地讲是摆证据、讲法理。一名成熟的职业律师往往会保持平和的心态,在诉讼过程中排除意气用事,通过形式化、专门化的法言法语把所有的喜怒哀乐凝结为程序进行中的辩论、推理、证明和决定。
艺术作品中的律师往往夸夸其谈、慷慨激昂、惩恶扬善,但艺术的加工和真实的生活却相差甚远。律师是有感情的,但律师决不会通过充分调动感情,以情代理感染听众;律师的辩论也可能是激情四溢的,但这种激情建立的基础永远无法摆脱理性的思维和冷静地思考。所有的结论归结在一起就是感情永远无法超越理智。
3.法律是衡量律师职业道德的唯一标准
虽然在高教社出版的大学法律专业教材中只有刑法学提到了“以事实为依据,以法律为准绳”为其原则,但在我国司法界的各个运行环节这都是一条“放之四海而皆准”的真理。因此律师职业道德的标准也只有法律这一个唯一,也可以说是律师职业道德和大众道德标准差异的最根本原因。
想要真正理解律师职业道德的标准就要对法律、道德这两种不同的社会规范加以甄别。首先,道德和法律的表现形式是不同的。道德以社会意志的形式出现,法律以国家意志的形式出现。为了使法律更加易于遵守和操作,法律规范的构成较之道德规范更加明确、精确和严密。其次,违反了规范的后果不同。这点区别在案件的诉讼中是十分明显的:违反了道德无需任何特定组织和特定程序的认定,人们就可以把违反道德的人和道德制裁直接相连,这说明用道德调节的方法是灵活的、普通的;而法律的程序性和确定性又是其不具备的,违反法律,追究责任一定要通过严格程序和法庭审理,用一句经典的法谚来表达就是“法无明文规定不为罪”。再次,调整人们的行的方式为也是二者的区别所在。道德的重点是通过单一的义务要求来调整人们之间的关系,而法律却是以权利为本位,以权利义务双向为纽带调整人们的行为。最后,调整的对象和调整体系不同。法律较之道德以更加严谨的的法律结构来调整人们的行为,对其内心的动机却不慎注重,道德倚重要求人们内心善良以达到行为合力。以上四点构成法律和道德间的不协调:合法的不一定合理,合理的也不一定合法。律师执业绝不可能和法律相抵触,尽管合乎道德的东西可能是合法的,但合乎律师职业道德的决不会是违法的。
真正区别法律和道德是不可能的,两者的阶级基础都决定了他们的社会阶级本质和服务的方向是共同的。法律贯穿道德的精神,道德对法产生公正性和公正程序的评价;道德保持法律的伦理方向,法律则促进道德的完善。从这个角度我们也可以辩证的得出结论 --一名优秀的律师往往是一名道德高尚的人,一个道德败坏的律师也不可能会遵纪守法。即便如此,律师在工作中坚持的永远是法条主义而非大众道德。如果把拥有良好的大众道德说成是拥有社会正义感的话,那么无疑律师职业道德的要求在某种成度上抑制了这种正义感,也就是说这种抑制让大众对律师所遵守的道德标准产生了较深刻的误解。

三.加强职业道德建设,提升律师形象

(一)加强职业道德建设的重要意义
分析了律师职业和律师职业道德产生“非道德”的原因,无论从司法实践中保持司法独立和公正的角度还是从律师集团自身强烈要求改变自己的职业环境,提高职业评价的角度上看,加强律师执业道德建设都是十分重要的。 “职业” 一词的是十分关键的,它的含义就是要强调法律工作是按对委托人和法制应尽的义务优先与个人利益这样的标准组织起来的;同时也是受道德支配的。如果没有法律职业道德建设支配法律人的行为,影响法律人的心态,规制法律人的思想,拥有高超法律技术的法律人是十分可怕的,乃至是危险的。这点在律师身上体现尤为明显,法官和检察官的行为除了职业道德规制以外,还有国家法律和单位纪律的约束,律师作为自由职业者是没有直接的上司可以对其管辖的。正因为职业道德的作用,才抑制了法律技术运行中的非道德的成分,使其把法律的非道德控制在最低限度,同时也彰显了职业技术中的道义成分,让法律技术真正的法律事业服务。
(二)律师职业道德建设的一点建议
1.培养荣誉意识
经过前文的论述,学生认为荣誉意识建设对建设律师职业道德是有帮助的。西方律师业的早期,同样是由于社会民众对律师业的讥讽刺激了律师们,让他们意识到了职业荣誉的重要性。为了改变人们的评价,律师们开始为穷人提供免费的服务,有时这种服务完全不计成本,此后经过多年的发展,这种为打不起官司的人进行援助的服务演变成了今天的法律援助制度;不仅如此,律师还剔除在职业队伍中的道德败坏者来提高自身的纯洁性。以至到16世纪的欧洲各国纷纷把律师职业作为贵族的理想工作--律师们不仅传播法律,也严格学习礼仪举止和上等人的生活方式。虽然,这种注重个人背景来改善律师职业道德的方法在现代社会并不可取,但却在客观上收到了很好的结果。当然,学生并不赞成律师是贵族之学,但仍希望律师集团可以建立起职业荣誉感,重视自身行为的修养和性格培养,从内心激发对行业的热爱,对荣誉的珍惜,进而提高律师整体的职业道德水平。
2.加大法律普及力度,让法制理念深入大众
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盘锦市城市住宅区物业管理实施细则

辽宁省盘锦市人民政府


盘锦市人民政府令第10号

盘锦市城市住宅区物业管理实施细则


第一章 总则
第二章 业主物业使用人的自治管理
第三章 物业管理企业的管理
第四章 物业的前期管理与移交
第五章 物业的管理与使用
第六章 物业管理费用管理
第七章 法律责任
第八章 附则

《盘锦市城市住宅区物业管理实施细则》业经2002年4月16日盘锦市第四届人民政府第28次常务会议审议通过,现予发布施行。

市长 程亚军
二○○二年五月十四日






盘锦市城市住宅区物业管理实施细则




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第一章 总则

第一条

为加强城市住宅区物业管理,保障物业的合理使用,创造良好的居住环境,维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益,根据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》,结合我市实际,制定本细则。

第二条

本细则适用于盘锦市行政区域内城市住宅区的物业管理。城市新建住宅区和共用配套设施、设备齐全的原有住宅区,应当实行物业管理;原有住宅区共用配套设施不齐全的,应当通过整治和完善配套设施,逐步创造条件实行物业管理。

第三条

本细则所称城市住宅区,是指在城市规划区和独立工矿区,以住宅为主,配套设施比较齐全,建筑面积在2万平方米以上的城市居住区域。

本细则所称城市住宅区物业(以下简称物业),是指城市住宅区内房屋及相关的共用设施、设备和共用场地。

本细则所称物业管理,是指物业管理企业依据物业管理合同约定,对既有物业进行管理和对业主、物业使用人提供服务行为。

本细则所称业主,是指物业所有权人。

本细则所称物业使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

第四条

物业管理应遵循公开、公平、互利、便民的原则,实行招标投标制度。一个物业管理区域只能选聘一个物业管理企业实施统一管理。

第五条

盘锦市房产管理局是我市行政区域内的物业管理行政主管部门。

市政府有关部门及街道办事处、社区,应协助物业管理行政主管部门开展物业管理工作,并在各自的职责范围内,对物业管理工作进行指导、协调和监督。

第六条

物业管理行政主管部门的主要职责:

(一) 贯彻执行上级有关物业管理法律、法规和规章;

(二)负责物业管理企业资质审核、审批和物业管理行业检查、
指导和监督工作;

(三) 负责住宅共用部位及共用设施、设备维修基金的建立和使用的管理工作;

(四)参与新建成住宅区综合验收,并组织物业管理的交接工作;

(五)负责指导、组织实施城市存量住宅区的整治及推行物业管理工作;

(六)负责对住宅区物业管理招投标的监督管理工作;

(七)组织开展住宅区物业管理达标创优活动;

(八)对住宅区物业管理服务进行监督、检查;

(九)指导全市住宅区区域划定;

(十)划定住宅区停车场。



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第二章 业主物业使用人的自治管理

第七条

房屋入住率达到50%以上的新建住宅区和达到物业管理规定条件的原有住宅区,由物业管理行政主管部门指导住宅区的开发建设单位或街道办事处、社区组织召开业主、物业使用人大会或者代表大会,选举产生业主委员会。一个物业管理区域只能成立一个业主委员会。

第八条业主 物业使用人的权利、义务:

(一)享有物业管理服务的权利;

(二)享有业主、物业使用人代表大会代表和业主委员会委员的选举权和被选举权;

(三)决定有关物业管理的重大事项;

(四)监督业主委员会的工作;

(五)执行业主、物业使用人大会或代表大会、业主委员会的有关决议、决定;

(六)遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约;

(七)按时交纳物业管理服务费。

第九条

业主、物业使用人大会、代表大会具有下列权利:

(一)选举、撤换业主委员会的组成人员;

(二)审议通过业主委员会章程和物业管理公约;

(三)改变或者撤销业主委员会作出的不适当决定;

(四)决定物业管理服务项目、收费标准等重大事项。

业主、物业使用人大会或者代表大会每年至少召开一次,必要时经三分之一以上的业主、物业使用人或者代表的提议,可随时召开业主、物业使用人大会或者代表大会。

第十条

业主委员会成员由7至13人组成,设主任一人、副主任2人,主任、副主任从业主委员会委员中选举产生。

业主委员会每届任期3年,主任、副主任、委员可连选连任。

业主委员会任期届满一个月前,应当组织换届选举,产生新一届业主委员会。

第十一条

业主委员会每半年召开一次会议,会议必须有半数以上委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上通过。

业主委员会召开会议可以根据需要邀请街道办事处、公安派出所、社区委员会等有关方面参加。

第十二条

业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列材料到物业管理行政主管部门备案:

(一)登记备案申请;

(二)《业主委员会章程》和《业主公约》;

(三)《业主委员会组成人员登记表》;

(四)业主、物业使用人代表和业主委员会委员选举办法。

物业管理行政主管部门自受理登记备案之日起15日内发给登记备案证书。发给证书的日期,为业主委员会成立的日期。

第十三条

业主委员会职责:

(一)维护业主、物业使用人的合法权益;

(二)通过招标,选聘、续聘符合条件的物业管理企业,并与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同;

(三)审议物业管理企业制订的年度物业管理计划和管理服务的重大措施;

(四)听取业主和物业使用人的意见和建议,监督物业管理企业的管理服务活动;

(五)确定或者调整物业管理服务内容,并协助物业管理企业收缴物业管理服务费;

(六)督促业主、物业使用人遵守业主公约,协助物业管理企业落实各项管理工作,监督共用设施、设备和共用场地的合理使用。



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第三章 物业管理企业的管理

第十四条

设立物业管理企业必须经市物业管理行政主管部门资质审查,取得资质证书后,到工商行政管理机关登记注册,申领营业执照。物业管理企业临时资质和三级资质由市物业管理行政主管部门审批;物业管理企业一、二级资质由市物业管理行政主管部门审核后,报上一级物业管理行政主管部门审批。

第十五条

物业管理企业权利和义务:

(一)按照合同要求,制定住宅区物业管理办法;

(二)依据委托管理合同和有关规定收取管理服务费用;

(三)制止违反物业管理规定的行为;

(四)选聘专业公司和人员承担专项服务业务;

(五)按委托管理合同实施物业管理;

(六)接受业主委员会和业主、物业使用人的监督;

(七)定期向业主委员会公布物业管理服务费和维修基金收支帐目;

(八)协助有关部门开展社区活动。

第十六条

物业管理企业应当自物业管理合同终止之日起10日内,到业主委员会办理下列事项:

(一)对预收的物业管理服务费进行结算、结转;

(二)移交全部物业档案资料和有关财务帐册;

(三)移交业主共有的房屋、场地和其他资产。



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第四章 物业的前期管理与移交

第十七条

物业的前期管理,是指新开发建设的住宅区从规划建设项目的审批开始至业主委员会成立前的物业管理。

第十八条

房屋开发单位在销售房屋时应当与业主签订前期物业管理协议,前期物业管理协议应使用国家示范文本。

第十九条

物业的前期管理工作由房屋开发单位或者其委托的物业管理企业承担。

物业前期管理费用分别由房屋开发单位、业主、物业使用人承担。房屋未售出和出租的,由房屋开发单位承担;房屋已售出或出租的,由业主或物业使用人承担。

第二十条

物业的前期管理项目包括下列内容:

(一)对物业的规划设计提出意见和建议;

(二)对防水、地下管网等隐蔽工程的质量进行监督;

(三)配合有关部门参与物业竣工综合验收;

(四)为业主、物业使用人办理入住手续,对业主、物业使用人装饰装修房屋进行管理;

(五)管理工程技术和业主、物业使用人与物业管理相关的档案资料;

(六)前期物业管理协议约定的其他事项。

第二十一条

房屋开发单位移交物业时,应将按规划要求纳入住宅区建设成本、属业主共有的物业管理办公用房移交给业主委员会,并由物业管理委员会交给物业管理企业使用。

第二十二条

建筑面积5万平方米的住宅区,房屋开发单位应无偿提供建筑面积120平方米以上的物业管理办公用房。建筑面积在5万平方米以上的,建筑面积每增加2万平方米,增加建筑面积15平方米物业管理办公用房;建筑面积每减少1万平方米,可相应减少建筑面积15平方米物业管理办公用房。

无法提供实物办公用房的,可按应提供办公用房的标准提供购房资金,由业主委员会选购办公用房。

第二十三条

住宅区开发建设单位应当按住宅区总建筑面积0.5%的比例,以工程基本造价向住宅区业主委员会提供商服用房。商服用房属业主共有,由业主委员会交给物业管理企业使用,其经济收入全部用于住宅区物业管理。

第二十四条

物业管理办公用房除物业管理企业、业主委员会正常办公使用外,不得出租或改变用途。

第二十五条

房屋开发单位移交物业管理时,应当向业主委员会及其聘用的物业管理企业移交下列工程建设资料:

(一)住宅区总平面图;

(二)单体房屋及配套的基础设施、设备竣工图;

(三)地下管网图;

(四)各类房屋清单和共用设施、设备清单;

(五)竣工综合验收合格证书;

(六)各种设备及材料的检验合格证书、质量保证书、使用说明书;

(七)其他必要的资料。



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第五章 物业的管理与使用

第二十六条

物业的管理实行业主、物业使用人自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合。业主委员会委托物业管理企业实行专业管理服务,应当签订物业管理委托合同,明确双方的权利和义务。

第二十七条

物业管理服务一般应包括下列内容:

(一)房屋共用部位及共用设施、设备的维修与养护和运行服务;

(二)环境卫生工作;

(三)绿化养护管理;

(四)停车场地的经营管理;

(五)住宅区公共秩序管理;

(六)协助当地公安机关负责住宅区安全监控、值班巡视等治安秩序工作;

(七)非市政管理部门管理的道路、绿地、建筑小品、庭院灯、草坪灯等的管理养护;

(八)业主和物业使用人委托的其他管理和服务事项。

第二十八条

物业管理企业应当依据物业管理合同提供服务,保持房屋及其共用设施、设备和共用场地的完好,环境整洁,公共秩序良好。

第二十九条

在物业管理区域内禁止下列行为:

(一)损坏房屋结构和破坏房屋外貌;

(二)擅自将住宅房屋改为商业用房或其他经营性用房;

(三)擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物;

(四)擅自移动、占用、损坏共用设施;

(五)安装影响房屋结构的动力设备;

(六)影响公共卫生,破坏周围环境的行为。

第三十条

住宅区内的自行车棚、停车场等共用设施、设备和共用场地,已摊入房屋销售面积的,属业主共有,任何单位和个人不得擅自占用、出售和从事经营活动。

第三十一条

因物业维修或者因公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的,需经有关行政管理部门批准后施工,并在约定的期限内恢复原状。

第三十二条

在物业管理区域内的房屋及相关共用设施、设备和共用场地设置广告、铺设管线的,应当征得物业管理企业和相关业主的书面同意,并按照有关规定办理审批手续,并收取设置费用。

按照前款规定收取的设置费用,50%用于物业维修养护,50%用于业主委员会同意的物业服务费和便民服务费。

第三十三条

物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视等,应由各专业管理部门管理到户,并负责维修和管理。如需委托物业管理企业管理,双方应当签订管理协议,并缴纳委托管理费用。

第三十四条

业主转让、出租房屋时,应将业主公约作为转让合同或者租赁合同的附件。

当事人应当自房屋转让合同或者租赁合同签订之日起10日内,将转让或者租赁的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。



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第六章 物业管理费用管理

第三十五条

建立住宅共用部位及共用设施、设备维修基金。凡我市行政区域内销售商品房时,购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定书,购房者按购房款2.5%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。

原有住宅区已经实行物业管理,未建立住宅共用部位及共用设施、设备维修基金的,由该住宅区业主委员会协同物业管理企业收缴维修基金;原有住宅区未实施物业管理的,由房屋产权单位、房屋托管单位或街道办事处、社区组织收缴维修基金。

第三十六条

维修基金的管理和使用由物业管理行政主管部门审批,实行专户存储,专款专用。

第三十七条

新建的住宅区,房屋开发单位未按规定建立维修基金的,物业管理行政主管部门对其开发房屋不得办理房屋销售许可证,产权登记部门不得确权发证。

第三十八条

房屋自用部位和自用设施、设备的维修、更新、改造费用,由业主承担。房屋共用部位和共用设施、设备的大修、更新、改造费用,在物业维修基金中列支。未缴纳维修基金的,由业主按拥有的建筑面积比例承担;日常维修费用在物业管理服务费中列支。

第三十九条

房屋的共用部位及共用设施、设备维修时,相邻关系人应当予以配合。因相邻关系人阻挠维修造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当承担赔偿责任。

业主、物业使用人因物业维修、更新和改造自用部位、自用设施、设备,造成相邻关系人财产损失的,责任人应当修复或者按价赔偿。

第四十条

业主转让房屋时,其维修基金帐户随房屋所有权同时过户。

第四十一条

物业管理服务收费标准应以每一物业管理区域为单位,按房屋建筑面积和物业管理服务项目、标准,由业主委员会与物业管理企业参照市物价部门制定的物业管理服务收费指导价协商确定,并报市物价部门批准后执行;国家、省、市已有收费标准规定的,按规定执行。

物业管理企业为业主、物业使用人提供特约服务,无收费依据标准的,实行市场调节价,由物业管理企业与业主、物业使用人协商确定,协商确定的价格由物业管理企业报市物价部门备案。

第四十二条

物业管理企业收取物业管理服务费的项目及标准必须公布。

业主、物业使用人必须按照规定向物业管理企业缴纳物业管理服务费,其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。

第四十三条

物业管理企业每半年向业主委员会报告一次物业管理服务费收支情况;每年度向业主、物业使用人公布一次物业管理服务费收支情况。



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第七章 法律责任

第四十四条

违反本细则第十四条规定,物业管理企业未经物业管理行政主管部门资质审查,由物业管理行政主管部门责令改正,没收非法所得,并处50 00元以上10000元以下罚款。

第四十五条

违反本细则第十六条、第二十五条规定之一的,由物业管理行政主管部门责令改正,并处5000元以上10000元以下罚款。

第四十六条

违反本细则第二十一条、第二十二条规定,未按规定提供物业管理办公用房的,由物业管理行政主管部门会同房地产开发行政管理部门责令房屋开发单位向业主委员会提供物业管理办公用房,或者缴纳在本物业管理区域内购买物业管理办公用房的价款。

第四十七条

违反本细则第二十九条规定,物业管理企业有权制止;造成损失的,有权要求赔偿;情节严重的,由物业管理行政主管部门责令恢复原状,并处以1000元以下罚款。

第四十八条

违反本细则第三十条规定,占用和出售属于业主共有的自行车棚、停车场(库) 等设施的,物业管理行政主管部门责令改正,并可处2000元以上5000元以下罚款。

第四十九条

业主、物业使用人违反本细则第四十二条第二款规定,未交物业管理服务费的,物业管理企业可以按照应缴金额的0.3%按日加收滞纳金。

拖欠物业管理服务费3个月以上的,物业管理企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。

第五十条

业主、物业使用人大会或者代表大会作出的决定违反本细则规定的,物业管理行政主管部门应责令其改正,或者撤销其决定,并通告全体业主和物业使用人。

业主委员会及其成员作出的决定违反本细则规定的,由业主、物业使用人大会或者代表大会予以撤销或改变,并由责任人承担相应的责任。

第五十一条

物业管理企业违反本细则规定,未取得营业执照和收费许可证,从事物业管理或者擅自设立收费项目、提高收费标准的,由市工商行政管理部门、物价行政管理部门按照有关法律、法规规定处罚。

第五十二条

物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十三条

行政管理相对人对行政处罚不服的,可按规定申
请行政复议或提起诉讼。

第八章 附则

第五十四条

我市行政区域内的建制镇住宅区、别墅区、写字楼、商厦等物业管理,可参照本细则执行。

第五十五条

本细则执行中的具体问题,由市房产管理局负责解释。

第五十六条

本细则自2002年6月1日起施行。



宁波市人民政府办公厅关于印发《宁波市城市公用设施配套建设管理办法》的通知

浙江省宁波市人民政府办公厅


宁波市人民政府办公厅关于印发《宁波市城市公用设施配套建设管理办法》的通知
宁波市人民政府办公厅


通知
各区和鄞县人民政府,市政府各部门、各直属单位:
《宁波市城市公用设施配套建设管理办法》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。
宁波市人民政府办公厅
一九九六年二月一日

宁波市城市公用设施配套建设管理办法
第一条 为了保证我市城市开发建设健康发展,完善城市公用设施配套建设,进一步理顺关系,明确职责,特制订本办法。
第二条 凡在城区规划区内开发房地产和新建、改建、扩建房屋,都必须配套建设城市基础设施和公共服务设施(以下简称配套设施)。
配套设施根据服务范围,分为大区域配套设施与小区域配套设施(以下分别简称大配套与小配套)。
大配套主要是指服务范围超过一个居住区的道路、桥梁、给排水、供电、供热、燃气、邮电通信、环卫、公交场站、园林绿化等基础设施的骨干工程和街道级机构的行政管理用房。
小配套主要是指服务范围一般不超过居住区的道路、桥梁、给排水、供电、供热、燃气、消防、通讯、有线电视、环卫、绿化、停车场(库)等基础设施和教育、医疗卫生、文化体育、商业等服务设施及街道级以下管理、服务机构用房。
第三条 配套设施必须根据规划布局和规定的规模、建设标准设置。配套设施建设必须由具备相应资质的设计和施工单位实施。
第四条 计划实施开发(建设)的地块,事先必须由市城乡建委牵头,计划、规划、市政、土管、房管等部门参加,进行建设条件评估,认定具备与地块相应的大配套条件或可靠的相应大配套建设计划。凡不具备大配套条件的地块不得进行开发(建设)。
第五条 开发(建设)单位都应按标准缴纳配套设施建设费(以下简称配套费)。
开发(建设)单位根据分工按规划建设应由配套费列支的配套设施,其投资经核定可以抵扣配套费。
第六条 配套设施由政府、专业经营(管理)单位、开发(建设)单位分别进行建设。
大配套一般由市计委会同市城乡建委及有关部门统筹安排建设,列入国民经济和社会发展计划、城市建设计划。
开发项目用地内的小配套,除由其它单位负责建设的需办立项手续外,一般可不单独立项,由开发单位纳入本开发项目的建设计划和施工计划,与主体建筑统一规划、统一设计、统一征地、统一拆迁、统一实施。涉及按分工由政府部门和专业经营(管理)单位具体实施,开发单位难以
落实的配套项目,由市城乡建委协调落实。
非开发项目的小配套,除缴纳小配套费外由建设单位自行或委托有关单位实施。
开发(建设)用地外的零星小配套,根据甬政办发〔1995〕216号文件精神,由所在区政府安排建设。
建设配套设施时,各类管线及附属设施应同步规划、同步设计,并由主体设施的实施单位组织协作施工,同步建成。
1996年1月1日以前已出让的土地,仍由原配套费收取单位负责落实配套设施的建设。
第七条 配套设施建设资金,根据项目性质,分别由政府投资(财政专项拨款、城建费和配套费等)、经营(管理)单位投资、开发(建设)单位列入开发(建设)成本解决。其中:
大配套费开支项目:城市垃圾转运站、用地红线内新区24米及以上和旧城16米及以上的区域性道路(含桥梁及配套的雨污水管道)建设费、城市110KV变电站征地和拆迁、市政管理所建设费等。
可用大配套费开支项目:街道办事处、公安派出所、房管所、城市规划骨干道路(含桥梁、雨污水排放干管和泵站)、用地红线外城市规划供水管网、市级公园、大型公交场站等。
小配套费开支项目:普通幼儿园、普通小学、普通中学、标准内文化活动站(含青少年、老年活动站)、公交站(点)建设费、公共厕所建设费、物业管理用房(或房管段、绿化和环卫管理房)建设费、河坎建设费、小区治安防范设施建设费、垃圾亭(含垃圾桶)建设费、居委会办公
用房建设费等。
小配套费定额包干项目:路灯设施、用地红线内绿化建设包括公绿(含小游园)和普绿等。
主管(经营)单位以基本造价购买项目:粮油站、集贸市场、普通浴室、居委会三产用房、物业管理三产用房、邮政所等。
主管(经营)单位以商品价购买项目:储蓄所、小型商业网点、汽车库等。
开发(建设)单位承担项目:用地红线内新区24米以下和旧城16米以下的区域性道路(含桥梁及配套的雨污水管道)、用地红线外为地块服务的专用道路(含桥梁及配套的雨污水管道)、用地红线内供水高度超过22米的提升设施、用地红线内地块自用供水管网、消防设施、住户
信箱、自行车库、住宅小区污水净化设施、变电和配电设施、户外通信管线(定额包干)等;
拆迁红线内城市规划骨干道路(含桥梁、雨污水排放干管和泵站)及用地红线内新区24米及以上和旧城16米及以上的区域性道路(含桥梁及配套的雨污水管道)征地和拆迁、用地红线内供水高度22米以下需设置提升设备征地和拆迁、公交站点征地和拆迁、绿化工程征地和拆迁、
市政管理所征地和拆迁、物业管理用房(或房管段、绿化和环卫管理房)征地和拆迁、河坎征地和拆迁、小区治安防范设施征地和拆迁、公共厕所征地和拆迁、垃圾亭(含垃圾桶)征地和拆迁、居委会办公用房征地和拆迁等。
配套设施服务范围超过本开发建设地块,其建设投资由各受益地块按建筑面积比例分摊。
主管(经营)单位自筹资金建设项目:用地红线内供水高度22米以下需设置的提升设备、用地红线内管径超过地块设计用水量的供水管道建设费差额、文化活动中心(含青少年、老年活动中心)、门诊所、卫生站、医院、小区管道液化气供应站、瓶装液化气供应站、管道供热设施、
有线电视设施、邮电通信设施等。
第八条 配套设施建设相关的责任单位应按分工,如期、足量提供土地、支付资金、完成实施内容。
所有按规划配置的配套设施,应与主体建筑同步交付使用,并办妥产权转移手续。配套设施不完备的主体建筑不得交付使用。
已交付使用的配套设施必须及时开业(开办)。
所有按规划设置的配套设施不得擅自改变使用性质;确需改变的,须经市级行政主管部门与当地区政府共同批准。
由开发(建设)单位统一按规划设置、按本办法应由主管(经营)单位出资购买的配套设施,应在付款后转移产权。主管(经营)单位不能及时付款时,开发(建设)单位应从综合验收交付使用时起,在6个月内予以保留,并加收延期付款利息。主管(经营)单位6个月后仍不付款的
,开发(建设)单位可自行处理。该项配套设施由主管(经营)单位负责解决。
第九条 根据规划布局,旧城区多余的配套设施,所占土地由市土管部门统一处理,房产按有关法规处理;原经营(使用)单位不得自行处理。
第十条 本实施办法适用于海曙、江东、江北区,镇海、北仑区及鄞县城区规划区内部分可参照执行。
第十一条 本实施办法由市城乡建委负责解释。
第十二条 本实施办法从1996年1月1日起施行。
附件1:城市公用设施配套建设项目表(略)
附件2:居住区分级控制规模(略)
附件3:公共服务设施控制指标(略)
附件4:公共服务设施项目分级配建表(略)
附件5:公共服务设施项目的设置规定(略)



1996年2月1日