大连市房屋租赁中介机构治安管理规定

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大连市房屋租赁中介机构治安管理规定

辽宁省大连市人民政府


大连市房屋租赁中介机构治安管理规定

(2012年6月1日大连市人民政府令第119号公布)



  第一条 为了加强房屋租赁中介机构治安管理,维护社会治安秩序,根据《中华人民共和国治安管理处罚法》及有关规定,结合本市实际,制定本规定。
  第二条 本规定适用于本市行政区域内从事房屋租赁业务的房屋中介公司、托管公司等经营性房屋租赁中介机构的治安管理。
  通过房屋租赁中介机构或者从出租人处承租房屋,从事房屋租赁中介业务的单位和个人,适用本规定的有关规定。
  第三条 市及区(市)县公安机关负责本行政区域内的房屋租赁中介机构治安管理工作。
  市及区(市)县人民政府有关部门按照各自职责,负责与房屋租赁中介机构治安管理有关的工作。
  第四条 房屋租赁中介机构应当自取得工商部门营业执照之日起十个工作日内到当地公安(边防)派出所登记备案,由公安(边防)派出所与房屋中介机构法定代表人签订治安责任保证书。
  房屋租赁中介机构停业、歇业或者变更名称、经营地点、法定代表人的,应当自工商部门注销或者变更登记之日起五个工作日内,到备案的公安(边防)派出所办理备案变更手续。
  房屋租赁中介机构在办理营业执照后,还应当按照国家有关规定到房产主管部门办理备案手续。
  第五条 公安(边防)派出所应当自房屋中介机构备案之日起十五个工作日内,指导其建立治安保卫制度和治安管理档案。
  第六条 房屋租赁中介机构从事房屋租赁中介业务,应当遵守下列规定:
  (一)登记出租人、承租人自然状况,身份证件种类、号码,户籍地址和租赁房屋地址,租赁期限、联系方式等;境外人员登记中文和外文名字、护照或者边境通行证号码等。
  (二)承租人为流动人口的,告知其到所在地公安(边防)派出所依法申领居住证或者办理寄住登记。
  (三)承租人为境外人员、承租房屋在城镇的,告知其在二十四小时内,承租房屋在农村的,告知其在七十二小时内,到所在地公安(边防)派出所办理居住登记。
  (四)督促出租人、承租人双方到房产主管部门办理房屋租赁登记备案手续。
  第七条 房屋租赁中介机构为钟点房、日租房的出租人提供中介服务,应当保证出租的房屋符合下列条件:
  (一)具有一定数量的床位,且人均使用面积不少于四平方米;
  (二)取得公安消防机构消防安全证明文件;
  (三)安装符合标准的旅馆业治安管理信息系统;
  (四)设有旅客财务、行李保管室或者保险箱(柜)等其他治安防范设施;
  (五)法律、法规、规章规定的其他条件。
  房屋租赁中介机构作为出租人出租钟点房、日租房,应当符合前款规定的条件。不符合前款规定条件的,房屋租赁中介机构不得提供中介服务或者作为出租人。
  第八条 房屋租赁中介机构应当对受委托管理房屋进行维护和安全检查,对出租人、承租人之间发生的纠纷,应当协助相关部门做好调解工作。
  第九条 房屋租赁中介机构不得有下列行为:
  (一)将违法建筑、临时建筑或者存在安全隐患的房屋,中介或者出租给他人;
  (二)将房屋中介或者出租给无身份证件的人、明知是犯罪嫌疑人员或者被公安机关通缉的人员;
  (三)占用、挪用、拖延支付房屋租金等费用;
  (四)法律、法规、规章禁止的其他行为。
  第十条 公安机关会同市政府有关部门建立全市房屋中介治安信息系统,纳入市政府政务网站,并与公安(边防)派出所联网对接。
  第十一条 房屋租赁中介机构应当按照规定将房屋租赁信息录入房屋中介治安信息系统;不具备录入条件的,应当每周将房屋租赁信息报公安(边防)派出所备案。
  公安机关应当依法保护在房屋租赁治安管理工作中收集、管理、使用的个人信息。
  第十二条 公安机关应当对房屋租赁中介机构从业人员进行法制教育并指导其做好登记备案和信息录入传输工作。
  第十三条 公安(边防)派出所应当每月对管理范围内的房屋租赁中介机构进行一次监督检查,发现治安问题及时处理,对无照经营或者未取得房地产经纪机构备案证书的,分别通知工商、房产部门依法处理。
  第十四条 违反本规定的行为,由公安机关按照下列规定处罚:
  (一)违反第四条第一款、第二款和第六条第一项规定的,责令改正,可以处五百元以上一千元以下罚款。
  (二)违反第七条、第十一条第一款规定的,责令改正,可以处二千元以上五千元以下罚款。
  第十五条 钟点房、日租房出租人违反《旅馆业治安管理规定》的,由公安机关依法处理。
  第十六条 公安机关不履行本规定规定的职责的,由本级人民政府或者上级人民政府有关部门责令改正,通报批评;对直接负责的主管人员和其他直接责任人依法给予处分。
  第十七条 本规定自2012年7月1日起施行。



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市劳动保障局公布加班工资的规定

上海市劳动保障局


市劳动保障局公布加班工资的规定



  文件依据:沪劳保综发(2003)2号
  一、用人单位根据实际需要依法安排劳动者在法定标准工作时间以外工作的,应按以下标准支付工资:
  1、企业安排劳动者在日法定标准工作时间以外延长工作时间的,按照不低于劳动者本人小时工资标准的150%支付劳动者工资;
  2、企业安排劳动者在休息日工作,而又不能安排补休的,按照不低于劳动者本人日或小时工资标准的200%支付劳动者工资;
  3、企业安排劳动者在法定休假节日工作的,按照不低于劳动者本人日或小时工资标准的300%支付劳动者工资。
  经劳动保障行政部门批准实行综合计算工时工作制的用人单位,其综合计算工作时间超过法定标准工作时间的部分,应当视为延长工作时间,并按上述第1项规定支付劳动者延长工作时间的工资;用人单位在法定休假节日安排劳动者工作的,按上述第3项规定支付劳动者工资。
  经劳动保障行政部门批准实行不定时工时制的用人单位,在法定休假节日安排劳动者工作的,按上述第3项规定支付工资。
  二、加班工资计算基数按以下原则确定:
  1、劳动合同有约定的,按不低于劳动合同约定的劳动者本人所在岗位(职位)相对应的工资标准确定。集体合同(工资集体协议)确定的标准高于劳动合同约定标准的,按集体合同(工资集体协议)标准确定。
  2、劳动合同、集体合同均未约定的,可由用人单位与职工代表通过工资集体协商确定,协商结果应签订工资集体协议。
  3、用人单位与劳动者无任何约定的,假期工资的计算基数统一按劳动者本人所在岗位(职位)正常出勤的月工资的70%确定。
  按以上原则计算的假期工资基数均不得低于本市规定的最低工资标准。法律、法规另有规定的,从其规定。
  三、加班加点的日工资计算:按上述原则确定的计算基数,除以每月平均制度工作天数20.92天;小时工资的计算:日工资除以8小时。

上海市劳动保障局
2004年7月19日










国际商事仲裁的派生仲裁请求权

中国政法大学研究生 姬晓红

在国际经济贸易交易中,当事人有充分的自由选择适当的争议解决方式,仲裁作为其中的一种重要方式,在世界范围内被广泛承认和采用。仲裁是指双方当事人在争议发生前或争议发生后达成协议,自愿将争议交给第三者作出裁决,并约定双方有义务执行该裁决的一种解决争议的方法。在国际商事仲裁中,为了保护当事人各方的实质权利,出现了派生仲裁请求权。本文拟对该请求权的基本理论作一简述。
一、派生仲裁请求权的概念
探析国际商事仲裁的派生仲裁请求权,不能不首先涉及到派生诉讼权,又称派生诉讼提起权的相关问题。
   派生诉讼权是指当公司怠于通过诉讼追究公司机关成员责任及实现其他权利时,具备法定资格的股东为了公司的利益而依据法定程序代公司提起诉讼的权利。在通常情况下,当公司的利益受到侵犯时,只有公司本身才可以提起诉讼。然而,当公司的控制者或者部分股东不顾其他股东的反对,做出不利于公司的行为,并因此使得无法或难以以公司名义起诉时,股东便可以代表公司起诉。股东的此种诉讼权系由公司的原始诉讼权派生而来,是一种派生的诉讼权。
   在仲裁中,与法院诉讼中的派生诉讼权一样,存在着“派生仲裁请求权”的问题。
在公司与他人之间没有订立仲裁协议的情况下,公司股东的请求权基本上不存在什么问题。因为公司与他人之间没有仲裁协议,其之间的争议本应该依照有关法律规定,诉诸有关法院解决。而当公司怠于提起诉讼时,各国法律一般都明确规定或承认,股东可以依照有关要求,取得公司的诉讼权,在法院代表公司对他人提起诉讼, 也就是说,从公司原始的诉讼权可以派生出股东代表公司的诉讼权。然而,在公司与他人订立有仲裁协议的情形下,公司原始的请求权利显然不是向法院提起的诉讼权,而是向仲裁机构或仲裁庭提出仲裁申请的仲裁请求权。在这种情况下,如果股东无视公司与他人之间订立的仲裁协议,排除仲裁请求权的行使,仍然让代表公司到法院行使派生诉讼权,该股东所行使的派生的诉讼权,将是“无源之水,无林之木”。所以,当公司与他人订立有仲裁协议,而又怠于对他人行使仲裁请求权时,股东此时代表公司提起请求的权利,应该是公司原始仲裁请求权所派生的仲裁请求权,而不再应该是向法院提起诉讼的诉讼权。
二、派生诉讼请求权存在的价值
当公司与他人存在交易关系,他人对公司利益有侵害行为时,公司有可能因种种原因而怠于对他人行使仲裁请求权。这里所指的“他人”,无外乎是两类人,一是与公司有交易关系的公司股东,二是与公司有交易关系的公司股东以外的人。由此,股东之所以代表公司行使仲裁请求权将出于两种主要原因:一种原因是,与公司有交易关系的股东在交易中有侵害公司利益的行为,自然不会同意或愿意公司针对自己提起仲裁请求,从而可能造成公司怠于依据仲裁协议行使仲裁提起的权利;另一种原因是,虽然与公司发生交易关系的人不是股东,即股东以外的人,但公司部分股东与该股东以外的人之间有利害关系,该部分股东不同意或不愿意对该股东以外的人提起仲裁,造成公司怠于对股东以外的人行使仲裁请求权。
虽然仲裁本质上是合意的体现,也就是说,双方当事人必须以仲裁协议的方式确定同意仲裁,这是仲裁的原则和基本的出发点,但是,这并不排除在合理和必要的情况下,将仲裁条款的适用范围和作用扩大到表面形式上未签约的第三方。 在可提起派生请求的事项上,如果公司与他人之间订立有仲裁协议,而公司因其股东内部原因或其他原因怠于提起仲裁请求,少数股东或部分股东应该可以援引公司与他人订立的仲裁协议作为形式上的申请人对他人提起仲裁。为了保护部分股东,特别是少数股东的利益,在程序上做此种变通是必要的, 也是有充分依据的。我们没有理由否定公司各股东就解决公司与他人(包括股东和股东以外的人)之间纠纷所表示的仲裁意愿。
三、派生仲裁请求权与“揭开公司面纱”学说
   在仲裁实践中,有一种看法认为,如果公司怠于对其股东提起仲裁请求,公司其他股东只能向法院提起诉讼。其理由是,公司是一个独立的法人或实体,具有独立的人格,股东无权代表公司对有侵害行为之他人行使仲裁请求权。此种观点是值得商榷的。
公司与股东之间的关系是一种有别于公司与其他非股东当事人之间的关系,公司是股东的组成体,股东是公司的有机组成部分,股东在公司中享有经营管理权、分配权等多项权利,同时负有相应的义务,不宜僵化或机械的看待公司与股东之间的关系。以机械的或僵化的观点看待公司与股东之间的关系,绝然否定股东代表公司行使仲裁请求权,将会使公司与他人之间订立的仲裁协议流于形式,形同虚设。
可以设想,当某股东对公司利益有侵害行为而其他股东提出仲裁之动议时,该侵害公司利益之股东面对此项针对自己提出的动议,肯定是不会同意的。这是因为“一切有权力的人都容易滥用权力,这是万古不变的一条经验。有权力的人们使用权力一直到遇有界限的地方才休止。” 当然,也许会出现以下情形,虽然侵害公司利益之股东运用其权力反对针对自己的提请仲裁的动议,但公司的印鉴掌握在其他股东手中,甚至公司董事长也是其他股东委派人士在担任,因此,其他股东照旧可以在仲裁申请书上盖上公司印鉴,签上董事长的姓名,在表面形式上能够做到公司告股东。但究其实质,显然同股东告股东并无区别。更何况在实践中,能具备此种条件,并能做到此步田地的事例毕竟是极少数。
   “撩开公司面纱”学说的结论原本主要是:在特定情形下,不承认公司的独立责任,要求公司股东对公司行为承担连带责任,以避免公司股东借公司之独立人格或滥用公司人格的法律性质,逃避股东应予承担的责任,形成公司与公司相对人之间利益的失衡。也就是说,适用“撩开公司面纱”学说,其责任的指向是公司股东。与此有所不同的是,参照“撩开公司面纱”的学说探析、解释公司与他人交易所产生的派生请求权问题,其责任的指向是公司的相对人,是要公司的相对人对公司承担责任。不过,二者的责任指向虽然不同,但都有一个共同的目的,就是通过分析公司与股东之间的关系,将公司的面纱撩开,避免股东利用公司之独立人格逃避其应承担的责任货或义务,实现法律对“正义”价值的追求。
   公司是从合营契约这种平面的契约关系上升到立体的公司实体关系的产物,合营契约作为公司组织机构的内部关系在公司成立后亦将与公司并存。公司所具有的这种契约关系和公司人格关系的二重组织性,以及公司股东之间的协同作用所表现出的机能上的特殊性和运作上的特殊性,使得与公司相关的法律关系错综复杂。公司不过是公司组成者之间契约上升的一种类型,是其之间合营所需的一张面具。由于公司通常采用有限责任公司形态,因而常常使人容易忘记这是一张面具。 “人”这一概念意味着自由的主体,法人或实体也是自由主体。可是,公司组成的特殊性,决定了它自诞生时起,作为独立人格的自由便受到制约,就是说,它在作为出资人的股东之间达成的共同运作的合意这一制约下,至少在一定程度上被剥夺了自由。
   公司怠于行使仲裁请求权,显露出了公司“面具”下的真实的一面,说明了公司的独立人格所受到的约束和公司自由的被剥夺,它生动地验证了“撩开公司面纱”学说所具有的重要意义。如果说,公司的独立人格和完全自由因公司本身的结构和内部组织形式以及部分股东滥用公司之独立人格而无法得到保证的话,那么,公司其他股东的权益,包括实现其仲裁愿望的权利,就应当通过法律手段加以保护,而不应有意无意的设置障碍,给权益已受到侵害的其他股东再雪上加霜。