“我”的房屋谁做主？
——《婚姻法解释（三）》与婚姻纠纷中房屋纠纷案例比较研究
建纬（昆明）律师事务所 孙可、赵航

最高人民法院2011年8月12日上午召开新闻发布会，公布《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下简称“婚姻法解释（三）”）。婚姻法解释（三）共十九条，已于2011年7月4日由最高人民法院审判委员会第1525次会议通过，自2011年8月13日起施行。
在婚姻关系纠纷案件中，夫妻一方婚前购买房屋、夫妻之间房屋的赠与以及父母对夫妻购房的出资等涉及房产的问题，在现实中常常因为婚姻这一特殊的人身关系而使得房屋的归属和分割成为焦点问题之一。从今天开始施行的婚姻法解释（三）对这些问题做了明确的规定。本文选取了若干如往的婚姻纠纷中的房屋纠纷案例，对于婚姻法解释（三）的相关规定进行了比较研究。

一、婚内房屋赠与能否撤销？
【案例】
李先生婚前购买了两处房产。2005年年初，李先生与女友阎女士登记结婚，并住进其中一套房屋中。婚后，2006年2月，李先生主动与妻子签订了一份房屋产权转让协议，声明将他婚前所购的一套房产赠与妻子阎某，阎某在受赠人栏内签了名，但没有到房产交易部门办理产权过户登记手续。2009年5月，两人因感情破裂，阎某将李先生告上法庭，要求法院判定两人离婚，并对该套房产作出确认。阎某认为，她与李先生签订了房屋转让协议，协议上明确载明是李先生无条件地将这套房产赠与了她，因此，该房产是她的个人财产。而李先生却认为，虽然他与阎某在婚内签订了赠与协议，但他们并未到房产交易部门办理产权过户登记，房产证上的名字还是他，他有权主张撤销该赠与合同，他才是房屋真正的主人。
一个是房屋购买人，另一个是持赠与协议的受赠人，房屋到底归属于谁？
【判决】
经审理，法院根据《合同法》第187条规定：“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”认定没有办理产权登记变更手续的，该房产依然未发生物权变动，依然属于原赠与方个人的财产。法院判决两人解除婚姻关系，并确认诉争房屋属李先生所有，驳回了阎某要求将房屋确认在自己名下的请求。
【评析】
婚姻法解释（三）第六条：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”
根据《合同法》第一百八十五条、第一百八十六条、一百八十八条的规定，赠与合同是诺成性合同，即只需赠与合同当事人意思表示一致，无需实际交付标的物即可生效的合同。
关于赠与人的撤销权问题，根据《合同法》相关规定，当事人在签订赠与合同后，赠与人享有一定条件下的任意撤销权和法定撤销权。
任意撤销权，是指《合同法》第一百八十六条的规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”
法定撤销权，是指《合同法》第一百九十二条的规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；(二)对赠与人有扶养义务而不履行；(三)不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。”
由此可见，如果双方当事人签订的赠与合同是具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，那么就等于赠与人自动放弃了任意撤销权的行使，赠与人应当依照赠与合同履行赠与义务，除非有《合同法》第一百九十二条规定的可撤销的情形，否则不能无故反悔；如若反悔，受赠人可以起诉至法院，要求继续履行。此外，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，因此，不动产物权变动的原因与结果是有区别的，虽然房屋赠与合同自成立时起生效，房产是否办理过户手续不影响赠与合同的效力。但此时受赠人取得的仅仅是债权请求权，即要求履行合同的权利，而房屋的物权变动依然以登记为准。
根据婚姻法解释（三）的规定，一般情况下，婚前或者婚姻关系存续期间的赠与房屋的协议或合同如果经过公证，赠与人就不能行使任意撤销权。

二、婚后父母出资买房 房屋是否属于共同财产？
【案例】
张先生和王女士2004年6月23日登记结婚。2006年两人看中了位于某市的一处房屋，张先生的父亲张某是一家公司的经理，经济实力颇为雄厚，他出全款为两人买下了这套房，房屋登记在其儿子张先生名下。2009年，夫妻两人因为琐事开始闹矛盾。2010年8月，王女士起诉到法庭，要求离婚，并分割房屋。张先生同意离婚，但不同意分割房屋。张先生称，购房款是父亲借给自己的，而且房产证的产权人是自己，还在法庭中出示了自己给张某打的借条。李女士却表示，当时张某是自愿出资给夫妻二人买房的，不是借而是赠与，而且丈夫打借条的事情自己从不知道。虽然房屋产权人是张先生，但该房屋是在二人婚后购置的，应属于夫妻共同财产。
一个主张是借款，另一个主张是赠与，该出资是否属于夫妻共同财产？
【判决】
法院经审理认为，张某和张先生是父子关系，张先生向张某出具欠条，未有李女士签字确认，此笔款不能认定为夫妻共同债务。张某是在儿子结婚后为夫妻购置房屋出资，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称“婚姻法解释（二）”）第二十二条的规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”因张某在出资时并没有明确是赠与张先生，因此法院认定该出资为对夫妻双方的赠与，属于夫妻共同财产，法院支持了王女士的诉讼请求。
【评析】
婚姻法解释（三）第七条：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”
在实际生活中，父母出资为子女结婚购房往往倾注全部积蓄，而且按照中国社会的伦理和国情，父母一般也不会与子女签署书面赠与协议或借款协议。但作为出资人的男方父母或女方父母往往担心因子女离婚而导致房屋被分割。根据《婚姻法解释（二）》的规定，父母婚后的房屋出资认为如果没有明确赠与一方的，则将房屋认定为夫妻共同财产。因此，本案也就据此作出了判决。但不可否认的是，父母为子女购房的初衷和意愿可能并非如此。
此次《婚姻法解释（三）》对婚后父母出资为子女买房的财产归属做了进一步的明确，即房屋产权登记在出资购房父母子女名下的，视为父母只对自己子女一方的赠与（《中华人民共和国婚姻法》第十八条的规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：……（三）遗嘱或赠与合同中明确只归夫或妻一方的财产；……”）。由双方父母出资购买不动产，产权登记在一方子女名下的，按照双方父母的出资份额按份共有。这一规定更为符合实际情况。
本案如果发生在8月13日之后并且根据新的解释进行判决，房屋就应当判令属于张先生的个人财产，王女士无权进行分割。
需要注意的是，婚后父母出资购置不动产认定为子女的个人财产有一个前提条件，即该不动产登记在个人名下。如果登记在夫妻双方名下，那么仍然属于夫妻双方的共同财产。

三、个人婚前贷款买房 婚后夫妻共同还贷 房屋属于谁？
【案情】
2002年12月30日，文女士与房屋开发公司签订买卖合同，购买了一处房屋，并于同日交了首付款50000元，后与银行签订了贷款合同。文女士与刘先生于2003年5月27日结婚，2003年12月3日该房取得了房产证。婚后一直用两人的共有财产偿还贷款。2008年双方感情产生了隔阂。2009年伊始，双方多次协商离婚。由于分歧较大，双方没有达成协议，2010年文女士向人民法院提起离婚诉讼，要求法院判决两人离婚，婚生女由自己抚养，刘先生支付抚养费。刘先生对离婚及子女抚养问题没有异议，但认为双方共同居住的房屋应属于夫妻财产，要求进行分割。
婚前购买房屋，婚后取得产权证，房屋是属于一方的个人财产，还是夫妻共同财产？
【判决】
法院认为，关于房屋是否属于共同财产的问题，因不动产所有权转移时间，应以登记为准，虽然该房系文女士婚前购买，但其于婚姻存续期间才取得该房屋的所有权，且刘先生婚后实际偿还了部分按揭贷款，所以该房屋应认定为夫妻共同财产，而文女士交纳的首付款应认定为婚前个人财产。据此，法院判决准予文女士与刘先生离婚，婚生女由文女士抚养，并根据照顾女方和子女的原则，判决房屋归文女士所有，该房产生债务由文女士负担，文女士给付刘先生共同财产房屋的补偿费用30万元。
【评析】
婚姻法解释（三）第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
我国为成文法国家，因此法官在处理案件时是根据自己对于法律规定的理解进行判决的。而不同的法官对于法律规定的理解必然存在差异。在《婚姻法解释（三）》出台前，一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款，产权证登记在一方名下的，离婚时房屋的归属及分割，不同省市的司法实践不同。例如，本案法官按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，就做出了上述判决。
虽然婚前一方是按揭方式支付房款，但实质上在办理完毕银行按揭手续后银行已向房地产公司一次性支付了剩余购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，婚后获得房产证只是合同权利的自然转化。因此，《婚姻法解释三》首次明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有，至于双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，在考虑另一方参与还贷的实际情况，由产权方对其作出公平合理的补偿。在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，鉴于婚前一方与银行签订抵押贷款合同，属于法律意义上的合同相对人，故离婚后应由其继续承担还款义务。这样处理不仅易于操作，也符合合同相对性原理。

四、丈夫私自处分房产是否有效？
【案情】
吉林省人大常委会


吉林省绿化条例
吉林省人大常委会


（1997年5月18日吉林省第八届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过 1997年5月22日公布施行）

第一章 总 则
第一条 为保证我省城乡绿化事业持续发展，保护绿色植被，提高生态环境质量，维护生态平衡，促进经济和社会全面发展，根据《中华人民共和国森林法》和《城市绿化条例》等有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例所称的绿化，是指植树造林、种花、种草以及提高绿化质量等绿化建设。
第三条 本条例适用于本省行政区域内的绿化规划、建设、保护和管理。
第四条 绿化国土是各级人民政府的重要职责。各级人民政府应把绿化建设纳入国民经济和社会发展计划。
县级以上人民政府林业、城建行政主管部门依据其各自的职责，分别主管农村和城市绿化工作。各系统、各部门、各单位负责本系统、本部门、本单位的绿化工作。各新闻单位应加强绿化的宣传工作，提高全民绿化意识。
第五条 各级人民政府设立的绿化委员会负责协调、组织领导本行政区域内的城乡绿化工作。其主要职责是：宣传贯彻有关绿化的法律、法规；指导有关部门制定绿化规划和发展花卉产业；组织协调全民义务植村运动；督促、检查城乡绿化工作；监督绿化资金的使用；总结绿化工作经
验，组织评比奖励。
各级绿化委员会办公室负责本级绿化委员会的日常工作。办公室设在同级人民政府或其林业行政主管部门，城区也可以设在城建行政主管部门。
第六条 各部门、各单位和有法定植树义务的公民，都应在当地人民政府的统一领导下，参加绿化活动，完成绿化任务。
第七条 对绿化工作成绩显著的部门、单位和个人，由县级以上人民政府给予表彰和奖励。

第二章 绿化规划
第八条 县级以上人民政府应当制定城市和农村总体绿化规划，因地制宜地确定本地区提高绿化覆盖率、森林覆盖率目标，并纳入当地国民经济和社会发展规划。
农村绿化规划，由县级以上人民政府组织有关部门编制，并公布实施。
城市绿化规划，由县级以上人民政府组织城建、城市规划等有关部门编制，纳入城市总体规划，并按《中华人民共和国城市规划法》规定的审批程序报批。
第九条 农村绿化规划，应以绿化宜林荒山、荒地、营造农田防护林、牧场防护林，绿化村旁、宅旁、路旁、水旁及其它可以植树、种花、种草的空隙地，以及低质低产林、灌丛地改造等为主，并将植树造林与当地农民兴林致富相结合。
西部地区的农村绿化规划，应以营造牧场防护林、农田防护林、防风固沙林为重点。
第十条 城市绿化规划应当根据当地的特点，利用原有的地形、地貌、水体、植被和历史文化遗址等自然人文条件，以方便群众为原则，合理设置公共绿地、居住区绿地、防护绿地、生产绿地和风景林地等。
第十一条 城市建设项目中的绿化工程，应当和城市建设工程同时规划和设计，并在主体工程投入使用的一年内完成。

农村和城市绿化工程，分别由林业和城建行政主管部门依照有关法律、法规规定，按照各自职责分工，做好农村和城市绿化工程设计、审查及竣工验收工作。
第十二条 各级人民政府的林业、城建行政主管部门要根据总体绿化规划，编制年度实施计划，并要落实到山头、地块、街道及其他一切适合绿化的地方，保证计划的实施。
第十三条 各系统、各部门、各单位要按照当地人民政府批准发布的总体绿化规划的要求，结合本系统、本部门、本单位的实际，制定本系统、本部门、本单位的绿化规划，并认真组织实施。

第三章 绿化建设
第十四条 绿化建设实行区域分工负责制，其具体责任区域划分如下：
（一）国有林业局、森林经营局、国有林场、集体林场经营区内的绿化，由国有林业局、森林经营局、国有和集体林场负责；
（二）牧场、农场的绿化，由其主管部门组织实施；
（三）江河两侧，湖泊、水库周围的绿化，由水利行政主管部门组织实施；
（四）铁路、县级以上公路的绿化，分别由铁路、公路主管部门负责，专用铁路、公路的绿化，由专用单位负责，乡村公路的绿化，由乡（镇）人民政府组织实施；
（五）机场、码头范围内的绿化，由本单位负责；
（六）机关、团体、学校、部队、工矿及其他各企事业单位范围内的绿化，由本单位负责；
（七）城市的公共绿地、风景林地、防护绿地、行道树及干道绿化带的绿化，由城市绿化主管部门负责；
（八）苗圃、花圃、草圃的绿化，由其经营单位负责；
（九）农田防护林，由乡（镇）人民政府按照规划组织营造；
（十）荒山的绿化，由当地人民政府组织实施，自留山的绿化，由经营者负责；
（十一）村屯周围及庭院的绿化，由村民（居民）委员会组织实施。
各责任区完成绿化的时限及年度绿化任务，由县级以上人民政府确定。各绿化责任单位和个人，必须建立包保责任制，按规定完成绿化任务。
第十五条 各部门、各单位应当提高造林绿化的科技含量，推广应用造林绿化的新技术，严格执行造林规程，保证造林绿化质量。各造林绿化责任单位要建立包保责任制度，提高成活率和保存率。
第十六条 实行义务植树登记卡制度。县级以上绿化委员会要对本行政区内的单位进行义务植树登记，发给义务植树卡，确定义务植树任务或者相应的义务植树劳动。
对年满18岁的公民无故不履行植树义务又不按规定完成其他相应义务植树劳动的，应由所在单位给予批评教育，责令限期补种。对单位未完成植树义务的，要追究领导责任，并由县级以上绿化委员会收取绿化费。纳费单位逾期未缴纳绿化费的，由县级以上绿化委员会每日加收应纳费
额1％滞纳金。绿化费的收费标准，由省林业行政主管部门会同省财政、省物价部门另行制定。收取的绿化费用于绿化事业。
第十七条 城市绿化应当以栽培植物为主，实行乔木和灌木、常绿树和落叶树、树木和花草相结合，平面绿化和垂直绿化相结合，绿化与美化相结合。
第十八条 农村绿化要多形式、多层次、因地制宜地营造用材林、防护林、经济林、薪炭林、风景林、纪念林、种植纪念树及栽花、种草。
第十九条 林业部门应有计划地建立区域性林木良种基地和繁殖基地，培育良种壮苗，加强林木种苗监测和监督管理工作，逐步实行林木种苗专营。凡用于绿化的种子、苗木和花、草，必须依法经过有关主管部门检验，达到规定的质量和检疫标准，方可使用。

第四章 绿化资金
第二十条 各级人民政府每年应当从本级财政预算中安排一定数额的绿化资金，用于当地绿化事业。
第二十一条 绿化资金主要包括：
（一）财政拨款；
（二）林业部门提取的育林基金用于造林部分；
（三）林地占用费中用于造林部分；
（四）绿化费；
（五）城市绿化费，即城市基础设施配套费中的绿化经费（由城市建设主管部门提取）和城市维护费中的绿化经费；
（六）用于绿化的捐赠款；
（七）国家、省拨给的其他绿化资金。
第二十二条 依法提取的绿化资金，除财政拨款外，均纳入预算外资金管理，实行专户储存，专项用于绿化事业。绿化资金由财政部门和绿化委员会监督使用。
第二十三条 煤炭、电力、水利、石油、冶金、轻工、农业、铁路、公路等部门，应按有关规定自行提取一定数额的绿化资金，用于本行业绿化。

第五章 保护管理
第二十四条 各级人民政府要加强对森林、林木、林地和各种绿地保护工作的领导，建立保护管理责任制度，保护管理好各种绿化植被。
各级绿化委员会要加强对城市和农村绿化工程的检查、指导工作，保证绿化工程的实施。
第二十五条 绿化的林木、林地和绿地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
林木、林地和绿地的所有权、使用权发生争议时，由当地人民政府按国家有关法律、法规处理。
第二十六条 各森林经营单位、林木所有者和花、草经营管理单位，要按照有关规定加强对林木、花、草的保护管理工作，建立健全管护制度，完善各项预防设施，防止破坏和火灾的发生。
第二十七条 各级林业、城建行政主管部门和病虫害防治机构要按照各自的职责，加强对林木、花、草病虫鼠害防治工作的组织领导和监督指导。各单位和林木、花、草所有者要按照“谁经营，谁防治”的责任制度，承担防治责任。
第二十八条 严格执行森林采伐限额和林木采伐的审批制度。
在城市以外采伐森林、林木（农村居民采伐自留地和房前屋后个人所有的零星树木除外），必须严格遵守森林法律、法规规定，依法申请办理林木采伐许可证，并按许可证规定进行采伐。
第二十九条 城市树木，禁止擅自修剪或者砍伐损坏，确需砍伐的，必须按城市绿化管理的法规规定办理审批手续。
第三十条 城市和农村的古树名木，分别由城建、林业行政主管部门建立档案，设置标志，落实管护责任，严禁损伤或砍伐。因特殊原因确需迁移城市或农村的古树名木，应当经城建或者林业行政主管部门同意并报同级或上级人民政府批准后方可迁移。
第三十一条 采伐森林、林木，必须按照法定时限完成更新造林任务，并严格执行更新造林合格证制度，允许实行复合经营，但不得改变林地用途。
第三十二条 绿地、绿化设施受法律保护，任何单位和个人不得随意改变用途或侵占、破坏。特殊情况必须占用的，应当严格按照国家、省有关规定办理审批手续。

第六章 法律责任
第三十三条 违反本条例规定的行政处罚，按下列规定执行。
（一）违反本条例第十一条规定的，按照国家和省有关法律、法规规定给予处理。
（二）违反本条例第十四条二款规定，不按期完成绿化任务的单位，应由当地人民政府给予警告，并责令限期完成。
（三）违反本条例第十五条规定，违背造林技术规程，粗植滥造，达不到国家规定造林成活率标准，造成人力、财力、物力损失的，应由其主管部门或上级主管部门对其主要领导给予行政处分或经济处罚。
（四）违反本条例第二十七条规定，拒不防治或因预防除治不力，造成林木病虫鼠害蔓延的，按照国家与省有关规定处罚。
（五）违反本条例规定在城市以外擅自采伐林木的，按照森林法律、法规规定给予处罚。
第三十四条 违反本条例规定在城市内擅自修剪、砍伐、损坏树木，侵占绿地或砍伐、擅自迁移古树名木的，由城建部门按有关法规规定给予处罚。
第三十五条 林业、城镇行政主管部门的工作人员玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊的，由所在单位或其上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条 当事人对行政处罚不服的，可依法申请复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议、不提起诉讼、又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章 附 则
第三十七条 本条例自公布之日起施行。
我省在本条例公布前制定的有关法规、规章与本条例有关规定相抵触的，按本条例规定执行。



1997年5月22日