内蒙古自治区包头市人大常委会


包头市土地储备条例

（2003年11月21日包头市第十二届人民代表大会常务委员会第五次会议通过，2004年3月26日内蒙古自治区第十届人民代表大会常务委员会第八次会议批准）
第一条 为加强对土地市场的宏观调控，优化配置和合理利用土地资源，盘活存量土地资产，防止国有土地资产流失，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
　　第二条 本条例适用于本市城市规划区范围内的国有土地储备工作。
　　第三条 本条例所称土地储备，是指依照法律、法规规定的程序，按照本条例的规定采取收购、收回、征用及置换土地使用权的方式，将土地纳入市土地储备库储存并组织前期开发的行为。
第四条 土地储备应当符合本市城市总体规划、土地利用总体规划的要求。
第五条 市人民政府土地行政主管部门（以下简称市土地行政主管部门）负责全市土地储备行政管理工作。
市人民政府设立的土地储备机构（以下简称土地储备机构）负责土地储备的具体实施工作。
　　市发展计划、规划、房产、建设、财政等行政主管部门按照各自的职责，做好土地储备的相关工作。
　　第六条 列入土地储备范围的，应当包括：
（一）无具体使用权人的土地；
（二）依法没收的土地；
（三）依法收回的荒芜、闲置的国有土地；
（四）破产企业的划拨土地；
（五）土地使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的土地；
（六）因单位搬迁、解散、撤销、产业结构调整或者其他原因停止使用的原划拨的国有土地；
（七）因实施城市规划、旧城区改造需要收购、置换的土地；
（八）法院或者银行在处置抵押财产时，需转移以划拨土地使用权为抵押物的土地；
（九）以出让方式取得土地使用权后，未按法律、法规规定的要求投入和开发，并超过期限又不具备转让条件的土地；
（十）土地使用权人提出申请，土地储备机构认为应当储备的土地；
（十一）经核准报废的公路、铁路、机场、矿场等占用的国有土地；
（十二）经市人民政府批准其他需要储备的土地。
　　第七条 市土地行政主管部门应当会同市发展计划、财政、规划等行政主管部门共同拟定本市土地储备规划和年度计划，经市人民政府批准报自治区国土资源行政主管部门备案后实施。
市土地储备年度计划应当向社会公告。
第八条 根据市土地储备年度计划，市土地储备机构实施土地储备时，市规划行政主管部门应当按照城市总体规划的要求出具城市规划设计要点和用地红线图；市发展计划行政主管部门应当根据市土地储备机构的申请，办理储备土地前期开发立项审批手续；市土地行政主管部门办理土地权属证明；市房屋拆迁行政主管部门办理房屋拆迁许可证手续。
市发展计划、规划、土地和房屋拆迁行政主管部门，应当在接到市土地储备机构申请之日起15个工作日内办结以上审批手续。
市土地储备机构应当在土地储备年度计划规定的期限内完成土地储备工作。
第九条 市土地储备机构实施土地储备时，应当会同土地使用权人拟定土地储备方案。土地储备方案需经市土地行政主管部门审核后报市人民政府批准实施。
第十条 土地储备方案应当包括：实施储备的时间、程序和进度；位置、面积、四至范围；权属、现用途、规划用途；置换方式；开发整理程度和标准、效益测算分析等。
第十一条 市土地储备机构实施土地储备方案时，应当与土地使用权人在5个工作日之内协议委托有评估资质的中介机构对拟储备土地及地上建筑物、构筑物和其他附着物进行评估。
市土地储备机构与土地使用权人对委托评估机构在规定的期限内未能达成协议的，经当事人申请，由市土地行政主管部门组织房地产评估专家委员会裁定委托评估机构。
市土地储备机构或者土地使用权人对评估结果有异议的，按照有关法律、法规的规定执行。
第十二条 实施土地储备的补偿标准应当遵循以下原则：
（一）收购以出让方式取得使用权的土地，经评估后，核减土地已使用年限价值，商定补偿费用；
（二）收购以划拨方式取得使用权的土地，以不高于标定地价的60%给予补偿；
（三）置换土地使用权的，应当分别经评估后协商土地价格，采取结算差价的方式给予补偿；
（四）征用土地的补偿标准按照国家有关法律规定执行；
（五）收购、置换的特殊地块，可以根据收购合同约定，按招标、拍卖、挂牌方式出让价格的一定比例给予补偿。特殊地块的确定及补偿比例由市人民政府批准。
　　第十三条 土地使用权人在收到土地储备告知书之日起15个工作日内与市土地储备机构进行协商，依法签订《土地使用权收购、置换合同》。
　　《土地使用权收购、置换合同》应当包括以下内容：
（一）合同双方当事人的名称、地址；
（二）收购、置换土地的位置、面积、用途及权属证明；
（三）土地收购、置换的补偿费用及其结算方式、期限；
（四）交付土地的期限、方式；
（五）违约责任；
（六）争议解决的方式。
第十四条 市土地行政主管部门按照国家有关法律、法规的规定，依法收回土地使用权的国有土地，由市土地储备机构直接实施储备。
第十五条 列入土地储备年度计划的国有土地，土地使用权人不得拒绝土地储备，不得擅自处置土地使用权以及以土地使用权为主要标的的地上建筑物、构筑物及其他附着物。市有关行政主管部门不得为其办理相关审批手续。
第十六条 人民法院在处置以划拨方式取得的土地使用权的案件时，对涉及的土地由市土地储备机构依法收购。
第十七条 市人民政府设立土地储备资本金，专户储存，专款专用。
土地储备净收益全部上缴市财政。市人民政府应当按照上年度实施土地储备净收益的一定比例安排土地储备资金，用于补充资本金。
市土地储备机构可以以入库储备土地做为抵押，向金融机构申请贷款，筹集土地储备资金。
第十八条 土地储备资金的运作受市财政、审计部门监督。
第十九条 纳入市土地储备库的土地，除按有关法律法规规定可以以划拨或者协议方式出让的土地之外，一律采取招标、拍卖、挂牌方式供地。
第二十条 市土地储备机构、原土地使用权人违反本条例有关规定的，由市土地行政主管部门责令其限期改正，逾期未改正并造成经济损失的，应当依法承担相应的赔偿责任。
第二十一条 原土地使用权人对土地储备工作中的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第二十二条 从事土地储备的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，利用职务上的便利索取或者非法收受他人财物的，由所在单位或上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十三条 本市城市规划区范围外的旗县区土地储备工作参照本条例执行。
第二十四条 本条例自2004年6月1日起施行。


改制过程中的外资持股
作者：周舟


一、关于自然人持股
根据我国《宪法》、《中外合资经营企业法》和《中外合作经营企业法》的规定与外国投资者进行合作的国内投资者只能是中国的企业或者其他经济组织，而不包括中国的自然人，相对应的外国投资者却包括企业、其他经济组织或者个人
《宪法》第十八条规定：“中华人民共和国允许外国的企业和其他经济组织或者个人依照中华人民共和国法律的规定在中国投资，同中国的企业或者其他经济组织进行各种形式的经济合作。”
《中外合资经营企业法》第一条规定：“中华人民共和国为了扩大国际经济合作和技术交流，允许外国公司、企业和其它经济组织或个人(以下简称外国合营者)，按照平等互利的原则，经中国政府批准，在中华人民共和国境内，同中国的公司、企业或其它经济组织(以下简称中国合营者)共同举办合营企业。”
《中外合作经营企业法》第一条规定：“为了扩大对外经济合作和技术交流，促进外国的企业和其他经济组织或者个人（以下简称外国合作者）按照平等互利的原则，同中华人民共和国的企业或者其他经济组织（以下简称中国合作者）在中国境内共同举办中外合作经营企业（以下简称合作企业），特制定本法。”
关于中国自然人不能在合资企业持股的事宜，并不是中国法律明文规定禁止自然人持股，而是中国法律所规定的能与外国投资者合营或合作的主体中不包括自然人，由此引出禁止自然人持股。
关于禁止自然人持股规定的立法目的或者合理与否，我们不去讨论，我们更关心的是操作层面的问题，下面是对上述规定的几种规避方案：
1、自然人通过设立个人独资企业持股外商投资企业，而个人独资企业是属于《宪法》、《中外合资经营企业法》和《中外合作经营企业法》规定中的“其他经济组织”。根据《个人独资企业法》的相关规定，设立个人独资企业，设立人以其个人财产对外承担无限责任，企业财产为投资人个人所有，亦不存在双重纳税问题。因此，不去考虑经营形式和组织结构的前提下，自然人与个人独资企业并无实质差异。
2、自然人通过设立一人公司持股。新《公司法》规定可以成立一人公司，尽管同时从多方面对一人公司做出许多限制性规定，包括揭开公司面纱，令出资人承担无限责任，但是只要规范运作，一人公司与个人独资企业相比较而言，还是存在有限责任的优势。
3、既有自然人股东保留其股东资格。根据外经贸部、税务总局、工商总局和外汇管理局于2002年12月颁布的《关于加强外商投资企业审批、登记、外汇及税收管理有关问题的通知》第5条规定，外国投资者收购境内各种性质、类型企业的股权，原境内公司中国自然人股东在原公司享有股东地位一年以上的，经批准，可继续作为变更后所设外商投资企业的中方投资者。暂不允许境内中国自然人以新设或收购方式与外国公司、企业、其他经济组织或个人成立外商投资企业。
4、外商股权转让形式。实践中为了规避禁止自然人持股的规定，存在着采取先由外国投资人超额认购企业股份，尔后采取由外国投资人将超额认购部分转让给中国自然人的迂回策略，实施曲线救国。
这种曲线救国方案不仅能规避自然人持股的禁止性规定，而且前段时间也被用作规避管理层持股的限制或禁止性规定，不过近来国资委对管理层持股开始放松管制，所以这种救国方案在管理层持股中应用的现实必要性大大降低。
这种曲线救国方案目前是否合法仍然是个未知数。因为根据《关于加强外商投资企业审批、登记、外汇及税收管理有关问题的通知》规定，暂不允许境内中国自然人以新设或收购方式与外国公司、企业、其他经济组织或个人成立外商投资企业。这等于否定了股权转让的迂回路线。
但是其后于2003年4月发布的《外国投资者并购境内企业暂行规定》在强调承认既有自然人股东的合法地位的同时，没有特别强调暂不允许境内自然人以新设或收购方式设立外商投资企业的做法。
从效力等级而言，《外国投资者并购境内企业暂行规定》要比《关于加强外商投资企业审批、登记、外汇及税收管理有关问题的通知》的效力高，《外国投资者并购境内企业暂行规定》属于部门规章，而《关于加强外商投资企业审批、登记、外汇及税收管理有关问题的通知》只是规范性文件，由此可以看出国家关于自然人持股闲置的逐渐放松得趋势。
因此，这种曲线救国方案最大的障碍在于商务部的审批。根据《中外合资经营企业法实施条例》第二十条规定：“合营一方向第三者转让其全部或者部分股权的，须经合营他方同意，并报审批机构批准，向登记管理机构办理变更登记手续。”
二、关于外商投资最低比例
根据《中外合资经营企业法》第4条规定，合营企业的形式为有限责任公司，在合营企业的注册资本中，外国合营者的投资比例一般不低于25%。自此开始，25%的最低比例的观念就深入了我国吸引和利用外资法律体系和立法、执法的观念之中，此后的许多法律文件中都有涉及。
规定外资比例最低限度的原因，主要是第一鼓励引进外资，第二我国给予了外商投资企业许多优惠待遇，规定最低比例是为了防止不诚实外国投资者钻国家政策空子，第三是为了引进先进管理技术和经验考虑，外国投资比例高，才可能具有更强得动机投入先进技术和管理经验。
从“一般不低于”的表述看，法律只是并不孤立设立外资比例低于25%的中外合资经营企业，但并非绝对的禁止。根据原外经贸部和商务部的态度，如有特殊情况外国投资者比例如确实无法达到25%，应报国务院批准。
但是关于外资比例不得低于25%的规定在理论界引起了颇多争议，而且在实践中也存在诸多规避之法，这里不讨论。正是因为这些争议与规避，2002年12月30日发布的《关于加强外商投资企业审批、登记、外汇及税收管理有关问题的通知》明确表示外资比例可以低于25%，其后颁布的《外国投资者并购境内企业暂行规定》从部门规章的层面再次规定，在一定条件下，允许外资比例低于25%。
根据《关于加强外商投资企业审批、登记、外汇及税收管理有关问题的通知》和《外国投资者并购境内企业暂行规定》的规定，关于外资比例低于25%的合资企业，以下几个方面需要特别予以说明：
1、外资比例低于25%的外商投资企业原则上仍然遵循现行的审批和登记程序。
2、外资比例低于25%的外商投资企业在审批登记时应当加注标明，其外商投资企业批准证书和营业执照上面均须加注：“外资比例低于25%”的字样。
3、外资比例低于25%的外商投资企业不得登记为内资企业，仍然应遵守中国产业政策，符合《外商投资产业指导目录》的规定。
4、外资比例低于25%的外商投资企业不享有中国法律给予一般外商投资企业的税收优惠和优惠待遇。《关于加强外商投资企业审批、登记、外汇及税收管理有关问题的通知》第3条规定，外资比例低于25%的外商投资企业，除法律、行政法规另有规定外，其投资总额项下进口自用设备、物品不享受税收减免待遇，其他税收不享受外商投资企业待遇。根据国家税务总局《关于外国投资者出资比例低于25%的外商投资企业税务处理问题的通知》规定，外资低于25%企业适用税制和税务登记一律按照内资企业处理，不得享受外商投资企业税收待遇。但国务院另有特别规定的除外。
5、外资比例低于25%的出资期限要求相对于外资比例高于25%的项目要短，而且只能在法定时间内出资，不能再予以延长出资期限。《关于加强外商投资企业审批、登记、外汇及税收管理有关问题的通知》第四条规定，外国投资者出资比例低于25%的外商投资企业，投资者以现金出资的，应自企业领取营业执照之日起三个月内缴清全部出资；投资者以实物、工业产权等出资的，应自企业领取营业执照之日起六个月内缴清出资。
三、注册资本与投资总额
注册资本是为设立法人企业在登记管理机构登记的资本总额，应为投资各方交付或认缴的出资额之和。而投资总额是指按照企业章程规定的生产规模需要投入的基本建设资金和生产流动资金的总和。
投资总额是外商投资企业法中的特有概念，在内资企业中并不存在投资总额的概念。在组成上，投资总额实际上包括投资者缴付或认缴的注册资本和外商投资企业的借款。这与现在很多项目公司最低自有资金的限制存在相似之处。
投资总额的概念出现的历史原因在于对外开放之初，所谓的外商投资企业其实质还是项目公司意义上的企业，并不是一般意义上的市场主体，而是为了一个具体的建设项目而在有效期限内存在的企业。国家在批准设立外商投资企业的同时，就批准了该外商投资企业的规模，这个规模就是外商投资企业投资总额。
在对外资的实际监管中投资总额具有四方面意义，第一依据投资总额确定外商投资企业的注册资本，第二依据投资总额确定外商投资企业免税进口自用设备的额度，第三依据投资总额确定外商投资企业外汇贷款的额度，第四依据投资总额确定外商投资企业的审批权限划分。
因此关于外商投资企业的投资总额其实很重要，并非可随意填报，应该在外商投资企业设立之初即应考虑。市政西北院由于其业务种类性质缘故，预计在未来企业经营过程中不会出现重大对外投资，应该企业注册资本足以支付，不存在银行融资问题，所以其投资总额与注册资本都是1200万元。
关于外商投资企业的审批权限，一般投资总额在3000万美元以下的可以由省级对外贸易经济主管部门直接审批，但是根据法律、行政法规和部门规章的规定，属于应由商务部审批的特定类型或行业的外商投资企业，省级审批机关应将相关文件转报商务部，由商务部依法决定批准与否。另外，外商投资企业的登记机关与审批机关是相对应的，如商务部负责审批的，则申请人取得外商投资企业批准证书后应到国家工商局做企业登记。
关于投资总额与注册资本的关系，根据1987年2月国家工商局颁布的《关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》，投资总额在300万美元（含）以下的，其注册资本至少应占投资总额的7/10；投资总额在300万美元以上至1000万美元（含）的，其注册资本不低于投资总额的1/2，其中投资总额在420万美元以下的，注册资本不得低于210万美元；投资总额在1000万美元以上至3000万美元（含）的，其注册资本不低于投资总的2/5，其中投资总额在1250万元以下的，注册资本不低于500万美元；投资总额在3000万美元以上的，注册资本不得低于投资总额的1/3，其中注册资本低于3600万美元的，注册资本不低于1200万美元。
对于投资总额与外商投资企业免税进口自用设备额度和外汇贷款的额度之间的对应关系，目前通过查询尚未得到有效文件，但这种对应关系确实存在。
四、外商投资的支付
外商投资中的支付，无论是国有企业产权转让，或者是外商投资资产并购，甚至是外资并购境内民营企业，关于外商投资的支付，均不能由当事人自由约定，均存在一定的限制。
在这方面的法律性文件主要包括《企业国有产权转让管理暂行办法》、《利用外资改组国有企业暂行规定》、《外国投资者并购境内企业暂行规定》、《中外合资经营企业合营各方出资的若干规定》、《〈中外合资经营企业合营各方出资的若干规定〉的补充规定》和《关于加强外商投资企业审批、登记、外汇及税收管理有关问题的通知》等。
关于外商投资的支付，主要涉及到以下五个问题：
1、股权转让价款的支付
根据《〈中外合资经营企业合营各方出资的若干规定〉的补充规定》，对通过收购国内企业资产或股权设立外商投资企业的外国投资者，影子外商投资企业营业执照颁发之日起3个月内支付全部购买金。对情况特殊确需延长的，经审批机关批准后，应自营业执照颁发之日起6个月内支付购买总金额的60%以上，在1年内付清全部购买金。
根据《利用外资改组国有企业暂行规定》第十一条规定，以转让方式进行改组的，外国投资者一般应当在外商投资企业营业执照颁发之日起3个月内支付全部价款。确有困难的，应当在营业执照颁发之日起6个月内支付价款总额的60%以上，其余款项应当依法提供担保，在一年内付清。
根据《外国投资者并购境内企业暂行规定》第9条规定，外国投资者并购境内企业设立外商投资企业，外国投资者应自外商投资企业营业执照颁发之日起3个月内向转让股权的股东，或出售资产的境内企业支付全部对价。对特殊情况需要延长者，经审批机关批准后，应自外商投资企业营业执照颁发之日起6个月内支付全部对价的60%以上，1年内付清全部对价，并按实际缴付的出资比例分配收益。
根据《企业国有产权转让管理暂行办法》第二十条规定，企业国有产权转让的全部价款，受让方应当按照产权转让合同的约定支付。转让价款原则上应当一次付清。如金额较大、一次付清确有困难的，可以采取分期付款的方式。采取分期付款方式的，受让方首期付款不得低于总价款的30%，并在合同生效之日起5个工作日内支付；其余款项应当提供合法的担保，并应当按同期银行贷款利率向转让方支付延期付款期间利息，付款期限不得超过1年。
上述几个文件关于出资期限、付款进度与比例、是否提供担保、是否享有收益分配权、是否支付利息等均有不同规定，至于哪种文件具备更高级别法律效力，国家法律和主管机关也没有一个明确的态度，因此我们在适用过程中只能根据具体情形，结合上述文件的不同规定，确定股权转让价款的支付条款。