青海省建设厅


青海省城市住宅区物业管理暂行办法
青海省建设厅


第一章 总则
第一条 为加强我省城市住宅区物业管理，明确业主（住户）、物业管理公司、开发建设单位及有关部门的权利和义务，保障住宅区物业功能的正常发挥，为业主（住户）创造一个安全、舒适、文明、和谐的生活环境。根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》及有关法律、法规的规
定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于在本省行政区域内从事城市新建住宅区的开发建设、物业管理和服务工作的单位和个人，以及住宅区的业主（住户）和使用单位。
第三条 本办法下列用语的含义是：
住宅区是指住宅小区、住宅组团及其他物业。
物业管理是指物业管理公司受物业业主（住户）的委托，对住宅区内各类房屋建筑及配套的公用设施、设备、绿化、环境卫生、治安秩序等进行管理、维护、修缮和整治的服务活动。
业主是指住宅区内住宅及其他物业的产权所有人。
住户是指住宅区内住宅及其他物业的业主、承租人和其他非业主使用人。
第四条 住宅区物业管理实行业主（住户）自治与物业管理公司专业服务相结合的管理模式。
第五条 省建设厅负责全省城市住宅区物业管理的归口管理工作；
州（地、市）县级人民政府房地产（建设）行政主管部门主管本行政区域内的城市住宅区物业管理工作。
第六条 各级人民政府市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供电、供气、供热等行政主管部门，按职责分工、负责住宅区管理中有关工作的监督、指导与协调。
第七条 业主（住户）有参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设施、维护住宅区公共秩序、遵守住宅区物业管理规定的义务。
第八条 城市住宅区应当依照本办法成立物业管理委员会（以下简称管委会）。管委会由业主（住户）大会选举产生，代表和维护住宅区全体业主和住户的合法权益，依照本办法、业主（住户）公约和管委会章程行使职权。
第九条 物业管理公司依据本办法和物业管理合同、管理办法对住宅区实施物业管理。

第二章 业主（住户）大会及管委会
第十条 住宅区已交付使用且入住率或房屋出售率达到百分之五十以上时，开发建设单位或已经实施管理的物业管理公司应当及时向县级以上人民政府房地产（建设）行政主管部门提出书面报告，由房地产（建设）行政主管部门组织开发建设单位或物业管理公司召集第一次业主（住户
）大会，选举产生管委会。业主（住户）也可依照本办法自行召开业主（住户）大会，选举产生管委会。管委会成立后，业主（住户）大会由管委会负责召集。
第十一条 业主（住户）大会由本住宅区的业主（住户）组成。
业主（住户）大会必须过半数以上有投票权的业主（住户）出席才能举行。业主（住户）可以委托代理人出席业主（住户）大会，不满十八岁的业主（住户）由其法定代理人出席。
第十二条 业主（住户）大会至少每年召开一次，管委会应负责在会议召开七日前将业主（住户）大会召开日期和内容送达每名业主（住户）。
经20％以上持有投票权的业主（住户）提议，可以召开临时业主（住户）大会。管委会应当在接到提议后十五日内就提议的内容召开临时业主（住户）大会。
第十三条 业主（住户）大会的决定，必须由出席会议的业主（住户）所投票数的过半数通过才有效。
投票方式可采取：住宅房屋每户一票；非住宅房屋建筑面积100平方米以上的，每100平方米为一票；建筑面积100平方米以下的，按房屋产权证每证一票。
第十四条 业主（住户）大会是住宅区物业管理的最高决策机构，行使下列职权：
（一）选举、罢免管委会的组成人员；
（二）监督管委会的工作；
（三）听取和审查管委会的工作报告；
（四）决定住宅区内关于业主（住户）利益的重大事项；
（五）制定和修改业主（住户）公约；
（六）改变或撤消管委会不适当的决定；
（七）批准或修改管委会章程。
第十五条 管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。
管委会委员的数额可根据实际情况由业主（住户）大会确定，但最低不能少于五人。管委会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的人员担任。
管委会可根据工作需要，设置专职工作人员，负责处理日常事务。
第十六条 选举产生的管委会，应当经县级以上人民政府房地产（建设）行政主管部门登记确认，登记确认日期为管委会成立日期。
第十七条 管委会是业主（住户）大会的执行机构，负责向业主（住户）大会报告工作，每届任期两年，委员可以连选连任。
管委会会议由管委会主任根据工作需要召集，并可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员参加。
第十八条 管委会的权利：
（一）召集和主持业主（住户）大会；
（二）采取公开招标或其他方式，选聘物业管理公司对本住宅区进行物业管理，并与其签订物业管理合同；
（三）审议物业公司制定的本住宅区物业管理办法、住宅配套工程和重大的维修工程项目；
（四）检查、监督各项管理工作的实施及各项规章制度的执行；
（五）审议住宅区物业管理服务费的收费标准和使用情况。
第十九条 管委会的义务：
（一）根据业主（住户）的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督；
（二）协调物业管理公司落实各项管理工作；
（三）接受业主（住户）的监督；
（四）接受房地产（建设）行政主管部门及各有关行政主管部门的监督指导。
第二十条 管委会讨论决定问题，应当采取少数服从多数的原则。

第三章 物业管理公司及其职责
第二十一条 物业管理公司是具有一定的专业管理能力，依法成立的具有独立法人资格的经济实体。
设立物业管理公司，首先须经工商行政管理部门核定企业名称，同级房地产（建设）行政主管部门签署初审意见，领取《法人营业执照》。在领取《法人营业执照》后30日内，按照规定的程序和需要提交的材料，到省建设厅进行资质审查备案，办理《物业管理资质证书》后，方可从
事物业管理。
第二十二条 开发建设单位在管委会成立前自行选聘具备资质的物业管理公司，经管委会认可，可继续聘用，物业管理合同改由管委会与物业管理公司重新签订。对于不能履行原聘用合同的物业管理公司，管委会可以不予聘用，重新选聘物业管理公司。
开发建设单位在管委会成立前选聘物业管理公司，其管理费用由开发建设单位承担。
第二十三条 物业管理公司应依据物业管理合同和管理办法对住宅区实施物业管理。
物业管理合同应当包括以下内容：管理事项、管理服务标准、管理权限、管理费用、合同期限、权利义务、监督检查、违约责任及其他。物业管理合同应当采用由省建设厅、省工商行政管理局统一制定的示范文本。
第二十四条 从事住宅区物业管理的专职人员应当经过房地产（建设）行政主管部门的业务培训后，方可上岗。
第二十五条 物业管理公司所管理住宅区物业的范围：
（一）房屋的管理、维修、养护；
（二）消防、电梯、机电设备、路灯、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、道路、停车场等公用设施的使用维修、养护和管理；
（三）清洁卫生；
（四）车辆的行驶及存放；
（五）公共秩序及社会治安；
（六）房地产（建设）行政主管部门规定和物业管理合同规定的其他物业管理事项。
第二十六条 物业管理公司的权利：
（一）根据有关规定和物业管理合同，制定住宅区物业管理办法和制度；
（二）依据物业管理合同和省有关规定收取物业管理费用；
（三）有权制止违反本住宅区物业管理办法和制度的行为；
（四）有权选聘专营公司承担专项经营业务；
（五）有权要求管委会协助管理；
（六）可以实行多种经营，以其收益补充物业管理经费；
（七）可享受国家对第三产业的优惠政策。
第二十七条 物业管理公司的义务：
（一）依照房地产（建设）行政主管部门规定的标准和物业管理合同对住宅区实施物业管理；
（二）接受管委会、业主（住户）的监督；
（三）接受房地产（建设）行政主管部门、有关部门及住宅区所在地人民政府的监督和指导；
（四）依法从事经营活动，但不得妨碍住宅区正常的生活秩序，不得占用公共设施或公共场所。
第二十八条 对无故不缴各项应缴费用的业主和住户，物业管理公司可要求其限期缴交；逾期仍不缴交的，物业管理公司可按业主（住户）公约和国家有关规定催缴，并通报批评；或采用停止供电、供气等措施，但应当提前5日书面通知当事人。
第二十九条 物业管理公司对住宅区物业的管理，未能达到房地产（建设）行政主管部门和物业管理合同规定的标准，或者违反物业管理合同规定的，管委会可以终止合同。
因管理、维修、养护不善，造成业主（住户）损失的，物业管理公司应当赔偿。

第四章 住宅区的使用与维护
第三十条 开发建设单位将住宅区交付使用后至管委会成立前，应当聘用物业管理公司或自行实施物业管理。
第三十一条 管委会成立后，开发建设单位应当向管委会移交下列住宅区工程建设资料：
（一）住宅区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）其他必要的资料。
管委会应当将上述资料委托物业管理公司保管，由物业管理公司使用。
第三十二条 开发建设单位应当在移交住宅区时，向管委会以成本价提供住宅区物业管理用房，其产权属业主（住户）共有，由管委会管理。
住宅区物业管理用房的面积按照总面积的千分之五计算，最高不超过200平方米，最低不少于20平方米。
第三十三条 业主（住户）使用房屋应遵守下列规定：
（一）未经有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；
（二）不得凿、拆房屋内外承重墙、梁、柱、楼板；
（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
（四）不得利用房屋从事危害社会公共利益的活动；
（五）不得侵害他人的正当权益。
第三十四条 房屋的维修责任，按下列规定划分：
（一）室内部分，由业主（住户）负责维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修。
第三十五条 住宅区的道路、路灯、沟、渠、池、井、园林绿地、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、公厕、垃圾处理等住宅区公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修。属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
第三十六条 住宅区的供暖、供水、供电、供气及通信等管线的维修养护分别由有关供暖、供水、供电、供气、通信等单位负责维修，维修养护费由有关业务单位支付。
第三十七条 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗邻房屋安全及公共安全，按规定应由业主（住户）修缮的，业主（住户）应及时进行修缮；经管委会劝告仍不进行修缮，由管委会委托物业管理公司修缮，其费用由业主（住户）承担。
第三十八条 住宅区内禁止下列行为：
（一）占有楼梯间、通道、屋面、平台、道路、绿地、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；
（二）乱抛垃圾、杂物或影响观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；
（三）随意停放车辆、鸣喇叭或以其他方式发出超出规定标准的噪音；
（四）排放有毒、有害气体、液体；
（五）法律、法规、规章及业主（住户）公约禁止的其他行为。

第五章 住宅区物业管理经费来源及使用
第三十九条 开发建设单位应当在住宅区移交时，按住宅区建设总投资的百分之一点五的比例，一次性向管委会划拨住宅区公用设施专用维修基金，用于住宅区公用设施的重大维修项目。
公房出售后的住宅区公用设施专用维修基金，按省上的规定执行。
第四十条 公用设施专用维修基金由当地房地产（建设）行政主管部门设立专帐管理，管委会依照维修项目计划报批使用。房地产（建设）行政主管部门对管委会正常使用公用设施专用维修基金不得干涉。
第四十一条 住宅区物业管理服务费分为公共服务收费、公众代办性服务收费和特约服务收费三种：
（一）公共服务是为业主（住户）提供公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化等统一管理服务。
（二）公众代办性服务是为业主（住户）提供代收代缴水电费、煤气费、有线电视收视费、电话费等代办性的服务。
公共服务收费和公众代办服务收费的具体价格管理形式和利润率由省建设行政主管部门商省物价部门确定。
（三）特约服务是为业主（住户）提供的个别需求的服务，收费由物业管理公司与业主（住户）根据实际情况自行商定，并报当地物价部门和房地产（建设）行政主管部门备案。
第四十二条 住宅区公共服务收费的费用构成包括以下内容：
（一）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
（二）公用设施、设备日常运行、维修及保养费；
（三）绿化管理费；
（四）清洁卫生费；
（五）保安费；
（六）办公费；
（七）物业管理公司固定资产折旧费；
（八）法定税费。
第四十三条 住宅维修基金和公用设备更新储备金属于住宅区全体业主（住户）共有，其收取和使用办法，由管委会和物业管理公司协商确定，并经业主（住户）大会批准。
第四十四条 住宅维修基金由管委会以房屋主体为单位设立专帐管理，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作它用。
第四十五条 公用设备更新储备金根据设备使用期限、价值，并考虑物价因素，由业主（住户）按照建筑面积分摊并分期缴纳，管委会应当设立专帐管理，用于公用设备的更换，不得挪作它用。
第四十六条 业主（住户）大会及管委会应当建立健全有关制度，加强住宅区物业管理的财务监督与管理，物业管理基金应当存入房地产（建设）行政主管部门指定的银行，按照物业名称设立专帐，实行专款专用。
第四十七条 物业管理收费实行明码标价，收费项目、标准及收费办法应当在经营场所或收费地点公布。
物业管理公司和管委会每6个月应当公布一次各项基金及各项收费的收支帐目，接受业主（住户）的监督。
第四十八条 物业管理公司已接受委托对住宅区实施物业管理并相应收取公共服务费的项目，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第六章 罚则
第四十九条 物业管理公司和管委会不按照规定向业主（住户）公布各项维修、养护、管理费用收支帐目的，房地产（建设）行政主管部门可以根据业主（住户）的投诉，对主要责任人给予警告，并责令限期改正。
第五十条 物业管理公司违反本办法有下列行为之一的，由房地产（建设）行政主管部门会同有关部门按照有关规定予以处罚：
（一）越权定价，擅自提高收费标准的；
（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；
（三）提供服务质价不符，只收费不服务或多收费少服务的；
（四）其他违反本办法的行为。
第五十一条 业主（住户）违反本办法第三十三条、第三十八条的，物业管理公司有权制止，并要求限期改正；逾期不改正，可以进行强制恢复；造成损失的，有权要求其赔偿。

第七章 附则
第五十二条 自本办法下发之日起，新建住宅区必须依照本办法实施物业管理。已建成的住宅区（含公房出售后的住宅区），应在条件具备的情况下，由当地房地产（建设）行政主管部门会同住宅区管理单位召集业主（住户）大会，成立管委会，并依照本办法选聘物业管理公司，对住
宅区实施物业管理。
第五十三条 各建制镇、独立工矿区的住宅区物业管理，参照本办法执行。
第五十四条 本办法由省建设厅负责解释。
第五十五条 本办法自1997年9月1日起施行。



1997年9月1日
中国建设银行


关于印发《工程建设优秀国家标准规范奖励暂行办法》等文件的通知

1985年2月18日，中国人民建设银行

各省、自治区、直辖市计委、建委（建设厅），国务院各有关部委、直属机构：
现将《工程建设优秀国家标准规范奖励暂行办法》、《工程建设国家标准规范优秀科研成果奖励暂行办法》和《关于在工程建设标准规范中采用国际标准的几点意见》等三个文件印发给你们，请参照执行。

附件一：工程建设优秀国家标准规范奖励暂行办法
第一条 根据《中华人民共和国科学技术进步奖励条例》有关规定，为了奖励在工程建设国家标准规范（简称国标）制订、修订工作中作出重要贡献的集体和个人，充分发挥标准化工作者的积极性，加速国标制订、修订进度，提高国标技术水平，促进技术进步，提高经济效益，以适应社会主义现代化建设的需要，特制订本办法。
第二条 对促进科学技术进步和经济效益、社会效益显著的国标，由国家计委授予优秀国标奖；对其中有特别显著作用的国标，则由国家计委申请国家级科学技术进步奖。
第三条 国标经审批发布出版后，应按下列条件综合考虑进行评选：
（一）正确体现国家的技术、经济政策，密切结合自然条件，合理利用资源，充分考虑使用的要求，针对国标中存在的重大技术问题，开展了调查研究和科学试验工作，并取得成果纳入了国标，使国标的技术水平有明显的提高和效益显著的。
（二）在研究分析和验证的基础上，不同程度的采用了符合我国国情的国际标准和国外先进标准，以及吸取了行之有效的国内外有关先进技术和科研成果，对促进技术进步，加快建设速度，保证工程质量等起了重大作用，其经济或社会效益显著的。
（三）国标内容的定性定量，准确可靠；并与相关标准协调一致。
（四）国标条文的规定，严谨明确，文字简练易懂，便于贯彻执行。
第四条 优秀国标奖，分为下列三等：
奖励等级 荣誉奖 奖金
一 优秀国标奖证书 5，000元
二 优秀国标奖证书 3，000元
三 优秀国标奖证书 1，500元
第五条 优秀国标奖，按下列程序报批：
（一）由主编单位提出申请优秀国标奖的项目、填写申请表格（格式见附），并附该项国标文本及编制说明，报主管部门（部或省、自治区、直辖市计委、建委）。
（二）各主管部门对申报优秀国标的项目进行初审后，提出奖励项目和奖励等级的意见，报国家计委。
（三）国家计委根据各主管部门报来的初审项目，经综合平衡后，予以审批，并发给荣誉奖和奖金。
第六条 优秀国标奖的奖金，按照贡献大小合理分配给自始至终参加国标制订、修订的个人。贡献大的，应当给予重奖，不搞平均主义。
优秀国标奖的荣誉奖，发给自始自终参加国标制订、修订的单位和个人。
第七条 申报和评选优秀国标奖的工作，必须严肃认真，实事求是，不得弄虚作假。
第八条 获奖标准项目的奖金不得重复发放。对过去已获得奖励的项目，只发荣誉奖证书和奖金的差额部分。
第九条 获奖者的事迹，应记入本人档案，并做为考核、晋升、评定职称的重要依据之一。
第十条 国务院各有关部门，各省、自治区、直辖市，可根据本办法，制订本部门、本地区的工程建设优秀标准奖励办法，报国家计委备案。
第十一条 本办法自发布之日起施行。
附：工程建设国家标准规范奖申请表(略)。

附件二：工程建设国家标准规范优秀科研成果奖励暂行办法
第一条 根据《中华人民共和国科学技术进步奖励条例》的有关规定，为了奖励在工程建设国家标准规范（简称国标）科研工作中作中作出重要贡献的集体和个人，充分发挥科技人员的积极性和创造性，促进科学技术进步，提高经济效益，加速国标制订、修订的步伐，不断提高国标的水平，以适应工程建设特别是重点建设的需要，特制订本办法。
第二条 国标优秀科研成果奖的范围，一般系指国标在批准发布后所组织的国标重点科研项目。
第三条 对提高国标技术水平起重要作用、经济效益和社会效益显著的项目，由国家计委授予国标优秀科研成果奖，对其中作用特别显著的国标科研成果，则由国家计委申请国家级科学技术进步奖。
第四条 优秀国标奖，分为下列三等：
奖励等级 荣誉奖 奖金
一 国标优秀科研成果奖证书 1，500元
二 国标优秀科研成果奖证书 1，000元
三 国标优秀科研成果奖证书 500元
第五条 国标优秀科研成果奖，按下列程序报批：
（一）由各科研项目负责单位提出申请国标优秀科研成果奖项目，填写申请表格（格式见附），并附完整的科研资料和成果鉴定报告，送国标主管单位（即国标管理组所在单位）。
（二）国标管理组根据本规定第三条的要求，对科研项目负责单位提出的成果进行认真审查，提出意见，交评议组进行评议。评议组由国标管理单位聘请该专业标准技术委员会委员（或国标联系人）中具有一定专业技术水平和实践经验的若干人组成。如未成立专业标准技术委员会和建立国标联系人的，则聘请有关的科技专家组成评议组。
（三）经评议组评议后，由国标主管单位综合各方面意见，提出预审意见，报送国标主管部门（部或省、自治区、直辖市计委、建委）签署审核意见，然后报国家计委。
（四）国家计委对各主管部门报来的项目，经综合平衡后，予以审批，并发给荣誉奖和奖金。
第六条 国标优秀科研成果奖的奖金，按照参加科研工作的贡献大小，合理分配给个人。贡献大的，应当给予重奖，不得搞平均主义。
国标优秀科研成果奖的荣誉奖，发给参加该项科研工作的科研单位和个人。
第七条 申报和评选国标优秀科研成果奖的工作，必须严肃认真，实事求是，不得弄虚作假。
第八条 获奖标准项目的奖金，不得重复发放。对过去已获得奖励的项目，只发荣誉奖证书和奖金的差额部分。
第九条 获奖者的事迹应记入本人档案，并作为考核、晋升、评定职称的重要依据之一。
第十条 国务院各有关部门、各省、自治区、直辖市可根据本办法，制订本部门、本地区的工程建设标准规范科研成果奖励办法，并报国家计委备案。
第十一条 本办法自发布之日起施行。

附：工程建设国家标准规范优秀科研成果奖申报表
申报单位：（盖章） 年 月 日
┌───┬─────────────────────────────┐
|国标科| |
|研成果| |
|名 称| |
├───┼─────────────────────────────┤
|参加单| |
|位人员| |
|名 单| |
├───┼─────────────────────────────┤
|所附科| |
|研资料| |
|名 称| |
|（包括| |
|成果鉴| |
|定报告| |
|等） | |
| | |
├───┴─────────────────────────────┤
| 成果简要说明（内容、作用、意义、效益）： |
| |
| （若本栏不够填写，可另加附页） |
├─────────────────────────────────┤
| 以上各栏由申报单位（即项目负责单位）填写。 |
├───┬─────────────────────────────┤
|评议组| （参加评议组的人员名单另附） |
| | 评议组负责人（签字） |
|意 见| 年 月 日 |
├───┼─────────────────────────────┤
|国标管| （签章） |
|理单位| |
|意 见| 年 月 日 |
├───┼─────────────────────────────┤
|国标主| （签章） |
|管部门| 年 月 日 |
|意 见| |
├───┼─────────────────────────────┤
|国家计| （签章） |
|委审批| 年 月 日 |
|意 见| |
└───┴─────────────────────────────┘

附件三：关于在工程建设标准规范中采用国际标准的几点意见
采用国际标准和国外先进标准是我国的一项重要技术经济政策，也是技术引进的重要组成部分。做好工程建设标准中采用国际标准和国外先进标准的工作，不断提高我国工程建设标准的水平，对促进技术进步，保证工程质量、提高投资效益和扩大对外贸易等都具有重要作用。为了加强采用国际标准和国外先进标准的工作，根据《中华人民共和国标准化管理条例》和《国务院批转国家经委关于加快采用国际标准工作的报告的通知》的要求，结合工程建设标准工作的特点，现提出以下几点意见。
第一条 采用国际标准和国外先进标准，必须体现我国的有关法规、命令和技术经济政策，密切结合经济和自然条件，合理利用资源，充分考虑使用要求，做到符合国情、技术先进、经济合理、安全适用。
第二条 采用国际标准和国外先进标准，应有利于完善我国的工程建设标准体系，标准之间协调统一，相互配套。
第三条 采用国际标准和国外先进标准，必须贯彻执行“认真研究、积极采用，区别对待”的方针。
第四条 对国际标准中的名词、术语、符号、计量单位和工程制图等基础标准以及试验、测试、分析和抽样等方法标准，经过分析对比后，尽快予以采用。