国家房贷政策变化属于 “情势变更”，二手房买方不算违约？

蔡英杰


　　关键词：情势变更 不可抗力 国十条 政策 贷款 二手房 违约

　　近日，海淀区人民法院作出了房贷政策变化，即国十条出台后关于二手房买卖合同纠纷的第一份判决。对此，各方人士在媒体上已经发表过很多意见。在房贷政策依然没有放松迹象的境况下，该案对于很多已经陷入二手房买卖合同纠纷的当事人或者将来拟交易房屋的当事人提供了很大的借鉴意义。同时，该份判决对很多北京律师办案也提供了可资参考援引的案例。尽管如此，鉴于该案的案情存在自身的特点，该判决结果适用的仅是该与该案情相同的纠纷。因此，广大购房者和卖房者千万不要以为，该判决具有普遍意义。下面，笔者就该案从几个方面简单进行一下评析。

　　案例简介：2010年4月12日，张先生与房主宋女士签定了一份二手房买卖合同，约定张先生购买宋女士位于海淀区的一套房屋，房屋成交总价为555万元，其中张先生计划贷款200万元购买。次日，张先生向宋女士支付了15万元定金。张先生在随后办理贷款过程中，因“新国十条”出台，无法获得银行贷款。经与宋女士协商解除合同并要求退还订金无果后，张先生将宋女士起诉到海淀区法院，要求解除与宋女士的房屋买卖合同，并要求对方退还定金。

　　庭审焦点：庭审中，张先生提供了与妻子马女士的结婚证，并拿出两个房产证，显示两人名下已分别登记了海淀区、朝阳区各一套房产。房主宋女士虽然对此没有异议，但她认为，两人签订的合同真实有效，而且合同当中已经约定，如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足，应补足购房首付款。因此，应不受新国十条中关于住房贷款的限制，按合同执行。

　　判决结果：法院审理认为，根据有关规定，张先生家庭住房套数已达两套，因此涉案房屋正是“新国十条”规定的第三套房，属于暂停发放贷款的范围。新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化，是张先生在签订合同时无法预见的，如果要求张先生继续履行合同，对其明显不公平。因此张先生请求法院解除合同于法有据，宋女士须返还张先生已支付的定金15万元。该案主审法官曹力表示，虽然本案中双方签订的合同属于有效合同，而且合同中对银行贷款未获批准的情形做出了约定，但结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释，是指因买房人自身原因所导致的贷款未获批准，而不是指任何原因所导致的贷款未获批。

　　律师评析：本案是国十条出台后第一起买方以国十条新政为由要求解除二手房买卖合同纠纷的判决，可能对于北京其他区县法院正在审理的案件有一定的影响，对于律师和广大房屋买卖合同当事人来讲也具有很强的借鉴意义。不过，这也仅仅是一个个案而已，并不具有典型意义，每个当事人都可能遇到些许不同的情况，因此该案判决结果并不具有普遍适用性。

　　一、本案中无法获得银行贷款是否属于情势变更？

　　根据2009年新颁布的《合同法解释二》第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。但是针对不同的案情，对该条款的适用应当综合考虑，不能一刀切，把所有情形或所有的政策问题都认定为情势变更。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发【2009】40号），法院是要慎用情势变更原则的。此外，根据于《正确适用 若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》(法【2009】165号)，确需在个案中适用情势变更原则的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。下面笔者通过几种不同情况谈谈自己的浅见：

　　1、如果合同没有明确约定贷款购房，要么双方在合同中明确写明由买受人全款付款，要么双方只是说明了价款数额、首付比例、每期付款金额？

　　在这种情况下，即便买方事实上采用贷款方式偿还分期价款，甚至在签订合同之前向卖方口头透露过分期付款将采用贷款的方式，但是一旦争议发生，买方都很难证明自己是要以贷款方式来付款，甚至卖方会声称对贷款事项不知情。如果是这样的话，我们认为买方很难以情势变更为由要求解除合同。否则的话，对卖方来说很不公平，因为在这一段时间内将丧失寻找或联系其他买家或者甚至推掉其他买家的机会。

　　2、如果合同中明确约定了采用贷款方式支付房屋价款，且对贷款未获批准做了约定？

　　在这种情况下，我们建议当事人要在合同中明确无法办理贷款，买方可以解除合同的权利，并且将无法办理贷款的原因尽可能扩大，例如买方工资水平的原因，户口的原因，银行内部政策审核的原因，国家政策的原因等等，这样，买方届时要求解除合同的理由会更加充分一些。如果在合同没有明确规定无法办理贷款原因的话，那么除非是由于国家政策发生变化导致银行不能放贷，否则买方很难以情势变更原则主张解除合同。

　　在本案中，当事人已经约定贷款方式，而且约定了买方在银行贷款未获批准时不得解除合同，但是对于因何种原因导致未获批准在合同没有明确规定。法官审理认为：结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释，是指因买房人自身原因所导致的银行贷款未获批准，而不是指任何原因所导致的贷款未获批。因此，在非买方自身原因造成银行贷款未获批准，买方是可以请求解除合同的。我想法官的这种理解可能来源于最高法关于商品房买卖的司法解释。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第23条，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　3、如果合同中只是明确约定了采用贷款方式支付房屋价款，因为个人原因无法贷款？

　　在这种情况下，除非在合同明确约定个人贷款的条件或者个人无法贷款可以解除合同，否则买方没有理由要求解除合同，一旦单方解除合同即构成违约，有可能被要求继续合同或支付违约金。此外，在国家政策没有变化的情况下，银行单方面内部放贷审核政策发生变化是否能够作为解除房屋买卖合同的理由呢？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第23条，只要不是归责于买卖双方的是由未能获得贷款的，买方是可以解除合同的。不过，在实践中，对于银行单方面内部政策调整，买方很难举证证明。因此，如果买方担心这一点，可以将由于银行单方面原因导致无法贷款可以解除合同明确写在合同中。

　　二、该案的示范意义
　　海淀区法院应用情势变更原则作出了解除合同的判决，说明该案至少已经得到了北京市高级人民法院的认可。今后各区法院在处理类似案件中，法官们很可能会在一定程度上援引或参考该案。当然，该案最基本的前提就是房屋买卖合同是在国十条出台之前签订的，如果合同是在国十条出台之后的签订的，那么毫无疑问，买方是不能适用情势变更原则来解除合同的。

　　三、如果以情势变更原则解除合同后，买方是否可以少付或不付中介中介费或要求中介返还中介费？

　　根据目前的行业惯例，在房屋买卖合同中，通常约定由买方来付中介费。那么如果双方在解除合同后，买方是否可以不付中介费用或要求中介返还已经收取的中介费？显然不可以。在解除合同前，中介公司已经向房屋买卖双方提供了中介服务，完成了自己的任务，所以收取中介费是应当的。不过如果在《房屋买卖居间合同》中，中介和买方或卖方明确约定了中介费用的构成，比如居间费，代书费，代办过户费等等，那么买方可以只向中介公司支付其已经提供服务部分的费用，其他部分没有进行则是由于国家政策变化导致的，可以不必支付。


作者：蔡英杰
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江西省人大常委会


江西省发展个体私营经济条例

江西省人大常委会公告第10号

（2003年8月1日江西省第十届人民代表大会常务委员会第四次会议通过）
全文
第一条 为促进个体私营经济发展，保护个体工商户、私营企业的合法权益，根据有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条 在本省行政区域内从事促进个体私营经济发展的相关活动，应当遵守本条例。
本条例所指的个体工商户、私营企业以依法登记注册确定。私营企业包括个人独资企业、合伙企业以及其他组织形式的私营企业。
第三条 各级人民政府应当将发展个体私营经济纳入本行政区域国民经济和社会发展计划，采取有效措施，保障个体工商户、私营企业公平竞争的权利。
第四条 各级人民政府负责组织本条例的实施，并协调和督促有关部门及时解决发展个体私营经济中的有关问题。
第五条 各级人民政府有关部门应当公开办事制度，简化办事程序，提高办事效率，按照各自的职责，在市场准入、产业政策、投资方向、法律咨询、社会保险、安全生产、质量保证、环境保护、劳动人事等方面依法管理，为个体工商户、私营企业的生产经营活动提供服务，维护其合法权益。
第六条 各级人民政府及有关部门制定的规范性文件，不得有不利于个体工商户、私营企业公平竞争的内容。个体工商户、私营企业认为该规范性文件侵犯其合法权益的，可以向本级人民政府或者上级人民政府及有关部门提出审查建议；有关人民政府及部门应当依法处理，并在10个工作日内予以答复。
第七条 除国家明令禁止和限制生产经营的项目外，个体工商户、私营企业均可以投资和经营，并自主选择生产经营的范围和方式。
各级人民政府及有关部门不得违法设置对个体工商户、私营企业的行政审批事项。
依法需要办理审批的事项，有关部门应当在法定期限内予以办理；不符合办理条件的，应当说明理由，并书面告知申请人。
第八条 鼓励个体工商户、私营企业参与能源、交通、水利、环保等基础设施建设，参与城市公用事业和社会公益事业建设；鼓励投资高新技术产业、农业开发和边远、贫困地区建设；鼓励兴办劳动密集型企业和从事社区服务。
个体工商户、私营企业投资国家、本地人民政府鼓励发展的产业和技术项目的，可以享受国家和本地人民政府的政策优惠待遇。
个体工商户、私营企业依法采用购买、承包、租赁、参股、控股等形式参与国有企业、集体企业改制的，享受与国有企业、集体企业同等的待遇。
私营企业安置城镇失业人员就业达到国家规定比例的，享受劳动就业服务企业的优惠政策；安置残疾人就业达到国家规定比例的，享受福利企业的优惠政策。
第九条 鼓励和支持私营企业通过对外招商，与省外、境外投资者合资、合作兴办企业，引进资金、先进技术和先进管理方法，开展对外交流，参与国际贸易，开拓国际市场。
鼓励个体工商户、私营企业生产出口创汇产品。私营企业符合条件的，可以申报进出口经营权，有关部门应当依法及时为企业办理进出口经营权相关手续。
个体工商户、私营企业从业人员因商务、学习考察、短期培训、技术交流等需要出国（境）的，公安、外事等部门应当依法及时为其办理相关手续。
第十条 鼓励私营企业技术创新，开发高科技产品，发展高科技产业，参与政府科技计划项目的竞标。私营企业可以申请或者接受委托承担政府有关部门的科研项目和新产品开发项目。
第十一条 鼓励和扶持个体工商户、私营企业开发、培育、发展名牌产品，按规定程序参加名牌产品、著名商标、驰名商标的认定。
第十二条 鼓励和支持国有企业、事业单位和科技人员依法以高新技术成果投资私营企业。以高新技术成果向私营企业出资入股的，其所占股份的出资比例由出资各方依法协商约定。
第十三条 鼓励转业军人、退伍军人、大中专毕业生和国家机关、事业单位人员按规定从事个体经营，创办私营企业，其档案管理按照国家和省有关规定办理。
第十四条 各级人民政府及有关部门应当为个体工商户、私营企业获取法律、法规、政策、城乡建设规划等信息提供方便，支持社会各界建立信息咨询服务系统，为个体工商户、私营企业提供信息咨询服务。
第十五条 鼓励和支持社会各界建立服务于个体私营经济发展的信用登记、信用评估、风险预警等信用制度，以及多种形式的信用担保机构，为个体工商户、私营企业融资创造条件。
私营企业之间可以互相担保或者联合担保；私营企业可以依法联合成立不涉及存贷业务的民间投资机构。
第十六条 金融机构应当支持个体私营经济发展，为其提供相应的金融服务，对信用好或者创利、创税、创汇多的个体工商户、私营企业给予优先扶持。
鼓励和支持符合法定条件的私营企业依法申请发行企业债券和股票上市。
第十七条 个体工商户、私营企业对其所有的财产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
任何单位和个人不得侵占、哄抢、损毁或者非法查封、扣押、冻结、没收个体工商户、私营企业的合法财产；不得采取非法拘禁他人的方式追讨债务。
第十八条 个体工商户、私营企业依法取得的土地使用权，任何单位和个人不得侵犯。
因国家建设需要，提前收回个体工商户、私营企业土地使用权，或者拆迁属于个体工商户、私营企业所有的地上建筑物及其附属物的，应当依法给予安置和补偿。
第十九条 私营企业注册公司名称，可以冠以“江西省”行政区划的名称，也可以依照国家有关企业名称的规定申请注册登记无行政区划企业名称。
私营企业符合条件的，可以申办企业集团。第二十条私营企业在信贷、土地使用、用水、用电、上市融资、进出口经营权、使用外汇、参与政府采购和招标投标、高新技术企业认定、申报政府计划项目、科技奖励、取得许可证和资质等级证书以及引进人才等方面，享有与国有企业、集体企业同等的待遇。
个体工商户在前款规定的范围内可以享受与私营企业同等的待遇，但法律、法规另有规定的，从其规定。
第二十一条 个体工商户、私营企业从业人员在评先进、劳动模范以及参与国家政治生活等方面享有与国有企业、集体企业职工同等的权利。
第二十二条 各级人民政府有关部门应当支持个体工商户、私营企业引进科技和管理人才，为其提供人才服务。
个体工商户、私营企业的专业技术人员申请参加专业技术资格考试或者评审，与其他市场主体从业人员同等对待，不得以企业性质为由拒绝为其办理报考或者评审手续。对通过资格考试或者评审的专业技术人员，应当按照国家规定颁发专业技术资格证书。
第二十三条 从事生产经营活动的非本地户籍个体工商户、私营企业从业人员要求在本地落户并符合条件的，所在地公安机关应当及时办理落户手续。
设区的市和县级人民政府及其教育部门应当组织公办中、小学校接纳非本地户籍个体工商户、私营企业从业人员的子女接受义务教育。学校不得超出省人民政府规定的项目和标准收费。
第二十四条 个体工商户、私营企业应当诚实守信，守法经营，照章纳税，公平竞争，保障劳动者的合法权益。
第二十五条 除法律、法规设置的，国务院及其财政、价格行政管理部门和省人民政府批准的行政事业性收费项目外，其他任何单位和组织都不得向个体工商户、私营企业设立行政事业性收费项目。
向个体工商户、私营企业收费，应当使用省级以上人民政府财政部门统一印制或者监制的收费票据。凡自立项目或者超标准收费，以及不按规定开具收费票据的，个体工商户和私营企业有权拒绝缴纳，并向价格等行政管理部门投诉。
第二十六条 任何单位和个人不得违法要求个体工商户、私营企业提供财力、物力、人力，不得借评比、评优、达标等活动向个体工商户、私营企业收费或者变相收费。
任何单位和个人不得强制个体工商户、私营企业购买有价证券和订购书籍、报刊、音像制品等出版物及其他商品，或者在指定的报刊、电台、电视台及其他媒体刊播广告。
第二十七条 行政执法部门对个体工商户、私营企业的执法检查，应当依法进行，不得干扰其正常的生产经营活动，不得重复检查。
第二十八条 鼓励和支持个体工商户、私营企业在坚持自愿原则的基础上加入社会团体和行业组织，通过自律机制规范经营行为。任何单位和个人不得强制个体工商户、私营企业入会或者阻止其按规定退会；有关社会团体和行业组织不得利用入会违法收取费用。
第二十九条 工会、妇联、工商联、行业协会等社会团体，应当依照章程维护个体工商户、私营企业及其从业人员的合法权益，做好服务工作。
第三十条 个体私营经济协会应当向个体工商户和私营企业宣传国家法律、法规，做好个体工商户、私营企业与人民政府的联系沟通工作，向人民政府及有关部门反映个体私营经济发展中存在的问题，提出建议，对人民政府及有关部门的工作进行社会监督。
个体私营经济协会应当为个体工商户和私营企业会员的生产经营活动提供服务，维护其合法权益。会员在生产经营活动中，须由上级主管部门审批的事项，个体私营经济协会可以帮助办理有关手续。
第三十一条 个体工商户、私营企业有下列情形之一的，由人民政府或者有关部门予以表彰、奖励：
（一）守法经营、照章纳税且经营业绩突出的；
（二）产品或者服务被认定为中国名牌、驰名商标或者本省名牌、著名商标的；
（三）开发新项目、新产品成绩突出的；
（四）发展高新技术或者出口创汇成绩突出的；
（五）对发展当地经济，帮助他人脱贫致富有突出贡献的。
（六）为社会公益事业贡献突出的；
（七）安置城镇下岗职工、农村富余劳动力以及残疾人就业成绩突出的；
（八）在发展个体私营经济的其他方面成绩突出的。
第三十二条 个体工商户、私营企业及其从业人员的合法权益受到侵害时，有权向有关部门投诉。有关部门应当在法律、法规规定期限内处理，法律、法规没有规定的，应当自接到投诉之日起15个工作日内作出处理，并书面告知投诉人；对不属于本部门职权范围内的投诉事项，应当自接到投诉之日起5个工作日内移送有关部门，并告知投诉人，不得以非本部门职责为由拒绝接受投诉；个体工商户、私营企业及其从业人员也可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。
第三十三条 有关国家机关应当依法惩处侵害个体工商户、私营企业合法权益的违法行为。
任何组织和个人有权对侵害个体工商户、私营企业合法权益的行为进行举报。
新闻媒体应当对侵害个体工商户、私营企业合法权益的行为进行舆论监督。
第三十四条 各级人民政府及有关部门违法设置对个体工商户、私营企业行政审批事项的，其行为无效，并由其本级人民政府或者上级人民政府及有关部门责令改正；对责任人依法给予行政处分。
第三十五条 国家机关工作人员违反本条例规定，有下列情形之一的，由其所在单位或者上级主管机关责令改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人给予行政处分；给当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）不履行法定职责，或者超过法定时限办理有关事项的；
（二）违法要求个体工商户、私营企业提供财力、物力、人力或者强制其购买有价证券和商品的；
（三）无法定依据向个体工商户、私营企业收费的，或者擅自扩大收费项目、提高收费标准，或者不开具由省级以上人民政府财政部门统一印制或者监制的收费票据的；
（四）非法查封、扣押、冻结、没收、占有个体工商户、私营企业的合法财产的；
（五）对投诉的个体工商户、私营企业及其从业人员进行打击报复的；
（六）其他侵害个体工商户、私营企业合法权益的。
第三十六条 侵占、哄抢、损毁个体工商户、私营企业合法财产，或者干扰、破坏个体工商户和私营企业正常生产经营秩序，侵犯其合法权益的，有关执法机关应当责令其停止违法行为；给个体工商户、私营企业造成损失的，应当依法承担赔偿责任；应当予以治安处罚的，由公安机关依法处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 本条例自2003年9月1日起施行。
1994年12月25日江西省第八届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过，并经江西省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议修正的《江西省个体工商户与私营企业条例》同时废止。